Avaluo Servidumbres 6sm25

VALORACION DE SERVIDUMBRES

EXPOSI TOR:

ROBERTO LORIA GONZALEZ INGENI ERO CIVIL - M.B.A.

VALORACION DE SERVIDUMBRES Las servidumbres son derechos reales en terreno ajeno, que limita el dominio en éste y que está constituido a favor de las necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario o a Institución que presta servicios públicos. Se diferencia de una expropiación, en que a pesar de estar siendo afectado su inmueble por facilitarle un servicio a favor de otra finca, sigue siendo el propietario de la totalidad de la finca. Las servidumbres tienen su origen según algunos historiadores bajo el Imperio Romano, sin embargo otros historiadores han manifestado que desde los tiempos de los Griegos y anterior a ellos se tenía conocimiento de las mismas. Al ser la servidumbre una figura legal (aunque existen de otro tipo), ésta se encuentra en el Código Napoleónico, el cual se basó en el Derecho Romano y es el padre de nuestro Código Civil. Las primeras servidumbres de que se tiene conocimiento fueron de paso y acueducto: a) PASO: Para acortar distancias a caminos existentes a través de predios vecinos. b) ACUEDUCTO: Para utilizar el agua atravesando fundos vecinos

Al inicio fueron más de tipo voluntario que legal. Con el paso del tiempo y al generalizarse la figura, fue necesario reglamentarla. El predio que soporta la servidumbre se denomina SIRVIENTE. El predio que se favorece con la servidumbre se denomina DOMINANTE. El terreno en su totalidad va a soportar un gravame n (limitaciones) y su uso será afectado en la sección en que se crea la servidumbre.

DERECHO REAL: El que se tiene de una cosa y entre ellas están: a) DERECHO DE PROPIEDAD: El derecho absoluto que se tiene de una cosa. b) USUFRUCTO: El derecho que tiene el propietario de un bien, de disfrutar de los frutos que le otorga una cosa, en relación con el dominio que se tiene de ella. El principio de propiedad absoluta, ha sido cambiado debido a la vida en sociedad, el artículo 45 de la Constitución Política es prueba de ello. La servidumbre se diferencia de la expropiación en que el propietario del inmueble, no pierde el derecho de dominio sobre su propiedad, solo se le imponen limitaciones en el uso. El propietario de un predio, puede establecer las servidumbres que desee.

VIDA DE LAS SERVIDUMBRES La vida de las servidumbres es por la vida del proyecto, para la cual se creó. Se pueden crear por un determinado número de años, en COSTA RICA, se ha pensado que son a perpetuidad (ICE-AyA y otras Instituciones). Las servidumbres de RECOPE son por periodos de tiempo determinado. Se debería de legislar para que las servidumbres creadas a favor de las Instituciones Públicas, tengan que pagar un canon o impuesto por año o por determinado número de años, al propietario del predio que afectan (PREDIO SIRVIENTE). Las empresas públicas obtienen utilidades vendiendo servicios de electricidad, agua potable, productos derivados del petróleo, etc, esa utilidad que se obtiene en parte es porque el fundo que soporta la servidumbre (predio sirviente), está ayudando a que se produzca esa venta de servicios. Razón por la que el propietario de ese fundo tiene derecho de ser resarcido económicamente cada año en relación con las utilidades que genera la Institución al vender ese servicio o producto.

Existen tres tipos de servidumbres: -NATURALES -LEGALES -VOLUNTARIAS NATURALES: Se crean, porque así lo define la naturaleza, ejemplo, terrenos que reciben aguas de predios vecinos. (ubicación, topografía, etc.). LEGALES: Las que se crean por Ley para utilidad pública y privada. VOLUNTARIAS: El hombre puede crear las servidumbres que desee, es un acto de su voluntad. Las regulan entre otros el Código Civil, las Leyes de Expropiaciones # 7495, # 7757 y # 6313, Ley de Aguas y Código de Minería.

Las servidumbres se clasifican en: CONTINUAS DISCONTINUAS

- Acueducto, líneas de alta tensión No necesitan la continua intervención del hombre - De paso Necesitan más constantemente la acción del hombre

Las servidumbres pueden ser: APARENTES

- Se observan fácilmente - líneas de alta tensión

NO APARENTES

- No se perciben a simple vista - tuberías subterráneas

Las servidumbres deben de inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que aparezcan en los informes registrales, especialmente en el caso de las no aparentes.

La servidumbre pude ser POSITIVA: El propietario del fundo DOMINANTE, ejerce acción y el propietario del fundo SIRVIENTE tiene que soportarlo. La servidumbre puede ser NEGATIVA: Abstenerse de hacer algo por el propietario del fundo SIRVIENTE, debido a la servidumbre. Ejemplo no sembrar algo. ASPECTOS LEGALES Las servidumbres no pueden ser vendidas ni hipotecadas, ni separadas del predio dominante, (el que se favorece). Si se compra un terreno con servidumbre, está se adquiere con la compra.

Si el propietario del fundo sirviente vende, el futuro comprador debe respetar las condiciones que se le impusieron al ser fundo sirviente. Si se fracciona el predio dominante, cada lote, puede ejercer la servidumbre. Si se fracciona el predio sirviente, cada lote soporta o arrastra la servidumbre. EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES a) Acuerdo de las partes que la conformaron b) Por extinción del plazo para el que se conformó c) Por reunión de fincas (sirviente y dominante) d) El dueño del predio dominante renuncia a ella, o si se demuestra que el dueño no hace uso de ella.

SERVIDUMBRE DE VISTA El concepto de servidumbre, en los casos de luz, vista y aireación, ha ido cambiando en los últimos años y el decir de que con más de 10 años era suficiente para que se creara una servidumbre se ha venido modificando. Se han dado resoluciones en Sala de la Corte Suprema de Justicia, donde una ventana que tenía 20 años de estar a un metro (1,00 m) de la colindancia del predio vecino, el propietario de ese predio levantó tapia sin preocuparse de los “daños” que le iba a producir al vecino. La Sala alegó que aunque el artículo 407 del Código Civil dice “no pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a las habitaciones, patios o corredores del predio vecino, a menos que intervenga, una distancia de tres metros (3,00 m)”, seguir protegiendo al afectado sería legalizar, que algo que se creó sobre la base de la ilegalidad. Sería legalizar solo con el transcurrir del tiempo. Toda servidumbre para serlo, debe de estar constituida con autorización y con sujeción al Ordenamiento Jurídico.

El artículo # 406 del Código Civil dice que “El dueño de pared divisoria no medianera puede abrir ventanas y claraboyas, con tal que estén guarnecidas por rejas de hierro y de una red de alambre, y que disten del piso de la vivienda a que se quiere dar luz dos metros y medio a lo menos.” Las servidumbres pueden ser: - Aéreas - A nivel del terreno - Subterráneas

AEREAS -Líneas de sistema eléctrico -Tuberías A NIVEL DEL TERRENO -Canales de riego -Tuberías -s – caminos -Sitios de torres – tanques, etc. SUBTERRANEAS TUBERIAS -Agua potable -Oleoductos – gasolina – diesel, etc. -Cables eléctrico y telefónicos -Colector de aguas negras -Agua pluvial -Gas

VALORACION DE UNA SERVIDUMBRE Una finca afectada por una servidumbre, se debe de valorar de la siguiente manera: Prime ro, se valora la finca, sin la afectación de la servidumbre. Para ello se deben de aplicar los métodos de Mercado y de Productividad o Rentabilidad. Segundo, valorar el área de la servidumbre, al no ser una expropiación, se debe de afectar por un factor menor a la unidad o igual. Tercero, valorar el resto de la finca afectada por la servidumbre. Cuarto, la suma de los montos puntos segundo y tercero se comparan con el monto del punto primero y la diferencia es el daño al remanente (DAÑO ECONOMICO). Los daños a las edificaciones civiles dentro del área de la servidumbre, se pagan a Valor Nuevo de Reposición. Se deben de pagar los daños que se produzcan en plantaciones y otros, dentro del área de la servidumbre. Así como daños económicos si los hubiese.

LIMITACIONES QUE SOPORTA EL AREA DE LA SERVIDUMBRE DE LINEAS AEREAS DE ALTA TENSION Y EL RESTO DE LA FINCA Al constituirse una servidumbre de líneas aéreas de alta tensión se crean limitaciones en el área de la servidumbre y el resto de la finca también sufre afectaciones. a) PROHIBICION POR PARTE DEL ICE Por razones de seguridad, operación y mantenimiento el ICE prohíbe actividades como son: 1. Construcción de casas de habitación, oficinas, comercios, instalaciones educativas, deportivas y agropecuarias. 2. Siembra de cultivos que se quemen periódicamente (por ejemplo caña de azúcar). 3. Siembra de cultivos anegados (por ejemplo arroz). 4. Permanencia de vegetación (árboles o cultivos), que en su desarrollo final se aproximen a cinco metros de los cables conductores más bajos, cuando éstos se encuentren en condiciones de carga máxima o de contingencia. 5. Movimiento de tierra, que por acumulación eleven, o alteren el nivel natural del suelo. 6. Almacenamiento de materiales inflamables o explosivos. 7. Acumulación de materiales u otros objetos que se aproximen a cinco metros de los cables conductores más bajos, cuando éstos se encuentren en condiciones de carga máxima o de contingencia. Sin embargo, el ICE no indica la altura del suelo a la catenaría (parte más baja de los cables), a que tienen derecho a crecer los árboles. ¿Cómo medir esos 5,00 m.?

Al indicar el ICE “cuando se encuentren en condiciones de carga máxima o de contingencia”. ¿Cómo el propietario del inmueble puede enterase que las líneas están en condiciones de carga máxima?. b) AFECTACION A LA VISTA PANORAMICA Las líneas aéreas y las torres alteran negativamente el paisaje en las fincas que atraviesan. Se han dado casos en que se deben de cancelar proyectos turísticos o urbanísticos, o modificarlos con grandes costos financieros. Algunos países europeos están construyendo torres con figuras de animales en vez de simples torres que afean el paisaje para mejorar el entorno (ver anexo). c) CAIDA DE PRECIOS Los futuros compradores de una finca atravesada por líneas de alta tensión considerarán que esos terrenos valen menos que otros que no se vean afectados por líneas de alta tensión que afean el paisaje y obligarán a los propietarios a vender las fincas a precios menores que las del entorno, que no presentan paso de líneas aéreas.

d) GRAVAMEN A LA FINCA Al constituirse una servidumbre toda la finca quedará con un gravamen y para conseguir un crédito hipotecario algunas instituciones financieras no los otorgan, al tener un inmueble este tipo de afectación, otros bancos castigan los terrenos según la distancia a que pasen las líneas. Gravamen que es arrastrado por las fincas filiales que aunque la finca madre sea muy grande sus hijas heredan el gravamen. Y en la práctica no sufren la afectación física, pero si la registral. e) CREACION DE CAMPOS ELECTROMAGNETICOS -CEMLas líneas de alta tensión de 230.000 voltios, a los 15,00 m. de la línea de centro de la servidumbre producen campos electromagnéticos de hasta 100 mili gauss (ver anexo). f) VEGETACION EN EL AREA DE LA SERVIDUMBRE La servidumbre de líneas aéreas de alta tensión también es de paso (vehicular y peatonal). El ICE indica en los puntos 4 y 7 que los árboles o cultivos no pueden crecer más de 5,00 m. por debajo de la catenaria, sin embargo, el ICE corta todos los árboles en el área de la servidumbre (ver anexo). Si se siembran árboles aunque sean pequeños le van a impedir el paso vehicular. Es una contradicción lo que indica el ICE en el punto 4 y lo que se hace en campo en el área de la servidumbre.

g) A LOS SITIOS DE TORRE Los sitios de torre en algunos casos son terrenos que se expropian y se deben de construir sitios de creando más servidumbres. Es un aspecto que no está claro. h) EXPROPIACION DE LA FINCA Se dan casos, por la forma de la finca y como atraviesan la finca las líneas de alta tensión que se debe de expropiar la finca en su totalidad (ver anexo). El artículo # 13, de la Ley # 7495, así lo contempla. i) DAÑO AL REMANENTE Al realizarse un avalúo para una servidumbre de líneas aéreas y de paso, independiente del método que se utilice para valorar el daño al remanente, debe de valorarse la finca sin el proyecto (ANTES) para ver cual es su valor y luego realizar otro avalúo con el proyecto (DESPUES) para ver cual es el valor de la finca con la servidumbre de líneas aéreas y de paso y comparar esos valores. Cualquier diferencia negativa debe de indemnizarse para no causarle un daño económico a la finca y así cumplir con la máxima en expropiaciones y servidumbres que dice que “el expropiado o afectado por la servidumbre no debe lucrar a expensas de ese acto ni que el Estado aplicando su Ley de Imperio, perjudique a uno de sus ciudadanos”.

j) INDEMNIZACION DEL 100% A LA FRANJA DE SERVIDUMBRE El ICE en La Gaceta # 92 del lunes 14 de mayo del 2012, publicó el “Manual para la elaboración de Avalúos para Expropiaciones y Establecimiento de Servidumbres” y específicamente en la página # 22 hace una corrección, que debe leerse como sigue: El Proceso de Avalúos realizó un análisis de la metodología actual de valoración de servidumbre y propone en base a las limitaciones actuales, la indemnización del 100% de la franja de servidumbre.” Se considera que con la medida, se cumple con la máxima citada en el inciso i). Al ser el pago del 100%, teóricamente es una expropiación sin embargo para el ICE es una servidumbre, donde el propietario del inmueble debe cuidar y pagar los impuestos del área de la servidumbre. COMENTARIO El tema de las servidumbres se ha manejado en otros países (Francia) como un servicio de arrendamiento, el propietario del proyecto eléctrico necesita pasar las líneas de alta tensión e instalar torres por predios privados, su negocio es producir, vender y facturar por la venta del servicio todos los meses del año durante la vida de su proyecto. El propietario del inmueble debe soportar el paso de las líneas y torres de su actividad comercial. La nueva modalidad es el pago de un alquiler por el paso de las líneas aéreas y terrestre cuando así se amerite máxime cuando los servicios públicos se están privatizando por la globalización del actual modelo económico.

En Costa Rica y en la mayoría de los países del mundo el Estado paga una sola vez y el uso es más a perpetuidad, que a la vida del proyecto. Se considera que al ser la venta de electricidad una actividad comercial, el arrendamiento es la alternativa más justa para las partes (dueño del proyecto y dueño del inmueble).

CAMPOS ELECTROMAGNETICOS -CEMLINEAS ALTA TENSION = 230.000 Volts

TORRE

100 MILI GAUSS

100 MILI GAUSS

15,00 m.

15,00 m. 30,00 m.

AREA DE SERVIDUMBRE, BOSQUE CORTADO POR EL ICE

AREA DE SERVIDUMBRE DE 30,00 m. DE ANCHO TOTALMENTE TALADOS LOS ARBOLES

FORMULA MULTIFACTORIAL La Tributación Directa elaboró una ecuación para el cálculo del daño al remanente hace muchos años y actualmente no la utiliza sin embargo algunas instituciones como el Instituto Costarricense de Electricidad, AyA y valuadores que realizan avalúos para el Juzgado istrativo y Civil de Hacienda, la utilizan. La ecuación indica: DR = AR x VU x FE x FR x FU Entre los factores está: -0,366894 FE = - 31,68489282 x (AR)

PARAMETROS POR AFECTACION Varios valuadores suramericanos han publicado artículos sobre servidumbres y han aportado tablas con factores por los que se debe de afectar el monto de la servidumbre. Para ello han partido de tres categorías, que se han hecho comunes en varios países, dependiendo del grado de AFECTACION AL INMUEBLE y son: CATEGORIA BAJA CATEGORIA MEDIA CATEGORIA ALTA

CATEGORIA BAJA Las servidumbres que se han clasificado en esta categoría, son las que no se observan a simple vista y no presentan un riesgo destructivo (líneas telefónicas y eléctricas). Pueden utilizarse para cierto tipo de cultivos y ganadería. Se permite la construcción de obras civiles livianas sobre ellas (pisos de concreto). Atraviesan zonas boscosas o montañosas sin causas alteración al medio. Así como pueden ser caminos de s, donde la afectación al inmueble es mínima. Pueden ser servidumbres subterráneas, sobre el terreno y aéreas.

CATEGORIA MEDIA Se clasifican aquellas líneas aéreas que deterioran el paisaje y que afectan zonas de fumigación. Sobre nivel que afectan cultivos y ganadería en mediana escala. Subterráneo donde las tuberías no son de diámetro considerable y el líquido que transportan no es de alto riesgo para la contaminación de la zona, en caso de rompimiento de las mismas. CATEGORIA ALTA Se consideran las que pasan por zonas urbanas, lo que obliga a que predios con alto grado de deseabilidad para el desarrollo de proyectos civiles, tengan que ser modificados. Casos de líneas de alta tensión, tuberías para oleoductos tanto sobre el terreno como subterráneas con el riesgo de explosiones e incendios. Canales de riego, donde los pasos limitan el libre tránsito peatonal y vehicular en la finca así como el de animales. Cortes de terrenos para pasar tuberías o construir caminos, con el riego de derrumbes o deslizamientos.

PORCENTAJES DE AFECTACION

P de A. Catego ría Baja

30% - 40%

Categoría Media

45% - 65%

Categoría Alta

70% - 100%

CONCLUSION Como se puede observar el valuador debe de ser cuidadoso para aplicar el factor que afecta la servidumbre así como al valorar la finca por el tipo de servidumbre y el riesgo que puede creársele a la misma y por ende en parte a la zona.

EJEMPLO VALORACION DE UN TERRENO AFECTADO POR UNA SERVIDUMBRE

A 1,800,00 m²

20,00 m.

30,00 m.

50,00 m.

B 1.200,00 m² Area afectada por servidumbre

60,00 m.

-Terreno (tipo) -Tipo de servidumbre: -Area del terreno total: -Area afectada por la servidumbre de líneas de alta tensión y de paso: (B) -Area afectada por el gravamen: (A)

Urbano Líneas de alta tensión y de paso 3.000,00 m² - (50,00 m. x 60,00 m.)

1.200,00 m² 1.800,00 m²

EJEMPLO VALOR DE LA FINCA SIN SERVIDUMBRE -ANTESA) Area = 3.000,00 m² Valor del terreno / m² = ¢ 25.000,00 Valor Total 3.000,00 m² x ¢ 25.000,00 / m² = ¢ 75.000.000,00 B)

VALORACION DE LA SERVIDUMBRE Categoría Alta – Afectación 70% SECCION

AREA M²

B

1.200,00

TOTAL

C)

VALOR UNIT ¢ / m² 25.000,00

COEFICIENTE

MOTIVO DEL COEFICIENTE

0,70

(-) Categoría alta

VALOR AJUSTADO ¢ / m² 17.500,00

VALOR TOTAL ¢ 21.000.000,00

1.200,00 m²

¢21.000.000,00

(a pagar)

VALORACION DE LA FINCA CON SERVIDUMBRE -DESPUESAfectación 70% SECCION

A B

TOTAL

D)

AREA

VALOR

COEFI-

MOTIVO DEL

M²

UNIT ¢ / m²

CIENTE

COEFICIENTE AJUSTADO ¢ / m²

1.800,00

25.000,00

0,90

(-) Area

22.500,00

1.200,00

25.000,00

0,30

(-) Categoría alta

7.500,00

3.000,00 m²

TOTAL - B + C DAÑO AL REMANENTE Valor de la finca -ANTESValor de la finca afectada por la servidumbre -DESPUESMONTO DEL DAÑO AL REMANENTE

VALOR

VALOR TOTAL ¢ 40.500.000,00 9.000.000,00

¢49.500.000,00

¢ 70.500.000,00 ¢ 75.000.000,00 ¢ 70.500.000,00 ¢ 4.500.000,00

VALORACION DE SERVIDUMBRE POR INSTITUCION ESTATAL AyA APLICANDO ECUACION EMPIRICA EN EL CALCULO DEL DAÑO AL REMANENTE 1- FINCA EN ESTADO ORIGINAL a) Area de la finca total que va a ser afectada por la servidumbre 1.747,24 m². b) Valor por metro cuadrado ¢ 10.000,00 c) Area de la franja para la servidumbre 302,00 m² (longitud 50,81 m. x 5,94 m. de ancho) d) Valor de la finca -ANTES1.747,24 m² x ¢ 10.000,00 / m² =

¢ 17.472.400,00

No se indica ni se conocen aspectos valorizantes y desvalorizantes de la finca se asume un coeficiente de corrección de 1,00 El coeficiente no aparece en el avalúo istrativo. 2- AREA DE LA SERVIDUMBRE Y VALORACION Area de la franja 302,00 m² (5,94 m. de ancho x 50,81 m. de largo). Valor por metro cuadrado de la franja ¢ 10.000,00 (fijado por la Institución Estatal). Factor utilizado para afectar el valor de la franja 0,45 Valor total de la franja (servidumbre) ¢ 302,00 m² x ¢ 10.000,00 / m² x 0,45 =

¢ 1.359.000,00 -A PAGAR-

3- VALOR DE LA FINCA AFECTADA POR LA SERVIDUMBRE (DESPUES) Area de la finca sin afectación 1.747,24 m² - 302,00 m² = 1.445,24 m² Valor de la finca al ser afectada por la servidumbre - 1.445,24 m² x ¢ 10.000,00 / m² x 0,90 = -Valor del área de la servidumbre 302,00 x ¢ 10.000,00 / m² x 0,55 =

¢ 13.007.160,00

¢ 1.661.160,00 ¢ 14.668.160,00

Valor del área de la servidumbre -Avalúo istrativo- =

¢ 1.359.000,00

Valor total de la finca al ser afectada por la servidumbre =

¢ 16.027.160,00

SE PAGA

4- DIFERENCIA DE VALORES ENTRE LA FINCA CON LA SERVIDUMBRE Y EN SU ESTADO ORIGINAL Valor de la finca en su estado original (ANTES) =

¢ 17.472.400,00

Valor de la finca con la servidumbre (DESPUES) =

¢ 16.027.160,00

DIFERENCIA (DAÑO AL REMANENTE) =

¢ 1.445.240,00

SE LE PAGÓ ¢ 587.088,00

5- PERJUICIO A LA FINCA POR LA SERVIDUMBRE La finca presenta después del análisis una pérdida de valor de ¢ 1.445.240,00 y se le pagó solo ¢ 587.088,00; por parte del Estado, al aplicarle una ecuación empírica. El valor de la finca quedó afectado en ¢ 858.152,00 y aquí cabe preguntarse, ¿Qué midió la fórmula utilizada? ¿Es justo que el propietario de la finca se quede con la misma teniendo un valor menor? La fórmula NO compara el valor original de la finca (ANTES) con el valor que le queda (DESPUES). Razón por la que NO SE DEBE utilizar una fórmula empírica para el cálculo del daño al remanente. Tanto para expropiaciones como para las servidumbres se debe de aplicar el método de ANTES Y DESPUES para el pago del daño al remanente.

… de diciembre, 2011 Expediente ….. INSTITUTO COSTARRICENSE DE ELECTRICIDAD contra …………………………

Licenciado …………………….. Juez del Juzgado Contencioso istrativo y Civil de Hacienda Segundo Circuito Judicial – Goicoechea

Estimado Licenciado: El suscrito, Roberto Loría González, mayor, casado, cédula 1-355-419, Ingeniero Civil IC-1394, vecino de San Pedro de Montes de Oca, presenta a su consideración el informe pericial del caso arriba mencionado. Al tenor del artículo # 36 de la Ley # 7495, párrafo segundo “El dictamen deberá sujetarse a lo dispuesto en el artículo # 22 de esta ley y su objetivo será revisar el avalúo istrativo para que se ajuste al valor del bien en el momento en que fue valuado.

Si el perito se apartase del avalúo istrativo, deberá explicar pormenorizadamente las razones por las que varía de criterio y estima que el bien tiene otro valor”. Analizando el avalúo istrativo # ……….de fecha ………, el suscrito se aparta del mismo por las siguientes razones. a) El cálculo del daño al remanente que utilizó el ICE, aplicando la fórmula MULTIFACTORIAL no sigue ningún concepto de lo que es el DAÑO AL REMANENTE en expropiaciones y servidumbres. El daño al remanente lo han definido varios valuadores a nivel panamericano como el Ing. Santiago Briceño en su diccionario de terminología valuatoria, Dante Guerrero, valuador argentino y Stanley McMichael en su libro Tratado de Tasación que es un DAÑO ECONOMICO y como tal debe de utilizarse el Método de ANTES Y DESPUES para su cálculo tanto para expropiaciones como para servidumbres. La fórmula multifactorial que utiliza el ICE para el cálculo del daño al remanente contiene factores como: - 0,366894 FE = 31,68489282 (AR) , que ni los mismos valuadores del Departamento de Avalúos del ICE, conocen de donde salió ese factor y sin embargo lo utilizan. Se ha indicado por parte de jueces que la ONT, Organo de Normalización Técnico del Ministerio de Hacienda utiliza esa ecuación y su Director el Ing. Alberto Poveda y la Sub-Directora Wany Chaves, han manifestado que la ONT es un ente creado por la Ley # 7509 y sus potestades se limitan a asesorar a las Municipalidades de todo el país para el cobro del Impuesto Nacional de Bienes Inmuebles y que por lo tanto ellos no utilizan esa ecuación dado que no realizan avalúos para expropiaciones ni servidumbres.

La Subdirección de Valoraciones istrativa del Ministerio de Hacienda, mediante la Directriz VA-01-2008 de marzo del 2008 publicó su GUIA DE VALORACION y no utiliza la fórmula multifactorial. La citada guía establece como una única metodología para el cálculo del daño al remanente en expropiaciones parciales o el establecimiento de servidumbres, el método de ANTES y DESPUES. El ICE, en su reglamento determinó que para expropiaciones se debe utilizar el Método de Antes y Después y para Servidumbres el método Multifactorial. En resolución del día jueves 24 de noviembre de 2011 el Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso istrativo y Civil de Hacienda conformado por los Jueces Lic. Hubert Fernández Argüello, Licda. Rocío Rojas Morales y la Licda. Jazmín Aragón Cambronero manifestaron que el método que utilizaba el ICE, no era el UNICO que se podía utilizar y que los valuadores externos podían aplicar entre otros el METODO DE ANTES Y DEPUES, con lo que se da un gran paso en materia valuatoria para servidumbres en este país, dado que algunos jueces de los Juzgados Contenciosos solo aceptaban la aplicación de la fórmula multifactorial del ICE para el cálculo del daño al remanente en servidumbres. La gran debilidad de aplicar la fórmula Multifactorial es que al contrario de lo que se hace en las expropiaciones donde al expropiado se le paga un monto para que quede en condiciones similares al valor que tenía de la finca en su estado original, con la aplicación de la fórmula Multifactorial eso no se hace, sino que la finca queda soportando un gravamen, afectada físicamente por las líneas de alta tensión, las torres y con un valor más bajo que cuando no soportaba la servidumbre. b) Las áreas de los sitios de torre (# …. y # …..) según carta de la Licda. Natiuska Traña Porras del ICE, corresponden a un tamaño de 8,00 m. x 8,00 m., para un área de 64,00 m².

Según carta de fecha 26 de setiembre de 2011 (se adjunta carta en anexo # 1). Se observó en sitio que la torre # ….., la cual está en proceso constructivo (ver fotos en anexo # 2) va a tener un camino de a través de otra finca, posiblemente por el cañón que existe entre la torre # 30 y # 29 y que es de difícil , así como una área con cercas de alambre de púas y postes muertos que en apariencia se va a expropiar y que corresponde al sitio de torre. No se conoce el área de esa sección delimitada por cercas. En resolución del día 25 de noviembre del año 2011 el Tribunal de Apelaciones integrado por los Jueces Lic. Hubert Fernández Argüello, Licda. Sady Jiménez Quesada y la Licda. Jazmín Aragón Cambronero manifestó que los sitios de torres se debían de expropiar, realizar planos catastrados donde se indica el área a expropiar y que fueran puntos fijos para la construcción de las torres. Por lo que se solicita al Sr. Juez que se le indique al ICE que debe de cumplir con que los sitios de torres, son áreas a expropiar. c) Con fecha 03 de mayo de 2011, el suscrito le solicitó a Usted por medio de carta, que el ICE aportara: a) plano catastrado …………… sin reducir con el trazo de la servidumbre, aspecto que se realizó y está en poder del suscrito b) se solicitó calcular e indicar en el mismo plano sin reducir las áreas A-B-C-D, la Licenciada Traña Porras, no entendió lo que el suscrito le solicitaba, dado que como se observa señor Juez las áreas A y B (se adjunta el plano en anexo # 3) son pequeñas y de poco aprovechamiento (uso). Razón por la que se le solicita Sr. Juez que de nuevo le indique al ICE, que calcule las áreas de las secciones A-BC-D que solicitó el suscrito en la citada carta.

Analizando el informe del avalúo istrativo se hacen los siguientes comentarios. El numeral DESCRIPCION GENERAL DE LA OBRA, dice que el proyecto de líneas de alta tensión no son solo para el proyecto denominado SIEPAC, sino que ahora van a incorporar la corriente generada por el nuevo proyecto (Hidroeléctrico Toro III), se desconoce si a futuro tendrán que ampliar las torres, (base y altura) y # de cables. En conclusión el proyecto original se ha modificado y no se conocen los alcances de este nuevo proyecto. DESCRIPCION DE LA ZONA El informe es muy escueto en cuanto a resaltar las bondades turísticas de la zona, solo indica “se observaron varias cataratas de interés turístico por su belleza natural” (párrafo primero, página 3). Sin embargo en la zona existen dos polos de desarrollo turístico uno al Oeste que corresponde a Vara Blanca con hoteles, cabinas, restaurantes, estación de servicio, así como cuenta con los servicios públicos básicos y otro hacia el este que corresponde a San Miguel donde sobresale la Reserva Biológica privada MADROÑOS.

Por lo que no se puede decir que la zona es de vocación solo agrícola y ganadera, debe agregársele que es también de vocación turística. DESCRIPCION DEL INMUEBLE El inmueble está dentro de la Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central (ver anexo # 4, mapa), es parte de la cuenca alta de Río Sarapiquí y corredor biológico (Selva San Juan).

Por lo que está dedicada a la conservación del bosque en su mayor parte. Debido a su ubicación el desarrollo es limitado al turismo y con el paso de las líneas de alta tensión el daño forestal y el daño visual son enormes. El informe del avalúo istrativo tampoco menciona las bondades y daños que le causaron a la finca. DESCRIPCION DE LA SERVIDUMBRE La servidumbre tiene un ancho de 30,00 m. y una longitud de 919,91 m, así como se colocaron dos torres la # ….. y la # ……. Las líneas de alta tensión atraviesan la finca de norte a sur, por la forma de la finca poco ancho (en el sitio de torre # ……) pasan por el centro de la finca. Se rescata del avalúo istrativo que el párrafo segundo renglón segundo, página # 5, dice “afecta la propiedad en la sección central”. Además deja las secciones A y B (ver plano en anexo # 5) con el uso muy limitado. Los dos sitios de torres, como se indicó anteriormente, deben de expropiarse y realizar los planos catastrados de esas áreas y volverse a realizar el avalúo istrativo.

LIMITACIONES SOBRE EL AREA DE SERVIDUMBRE De las siete (7) actividades que se prohíben realizar en el área de la servidumbre, llama la atención la que indica que los árboles no pueden tener un desarrollo mayor que se aproxime a 5,00 m. de los cables más bajos, pero no indica a que altura pasan los cables sobre el nivel del terreno, es difícil para el expropiado calcular el crecimiento de árboles si no se indica la altura de los cables y así poder conocer que tipo de árboles se pueden sembrar. Se considera que no es difícil para el ICE indicar la altura de los cables con respecto al nivel del terreno. VALOR UNITARIO El informe indica que se partió de un valor de ¢ 4.616.000,00 / ha., y se determinaron otros aspectos como: a) Porcentaje de afectación para el que se aplicó un factor del 65%. b) Se indemnizó por el daño que se le causa al resto o remanente de la propiedad y para el cálculo se utilizó la fórmula MULTIFACTORIAL. c) Para los sitios de torre determinaron un valor de ¢ 250.000,00 para cada sitio, por su ubicación. Sin entrar a analizar el costo de la hectárea se hacen los siguientes comentarios. I) El ICE aplicó un factor del 65% reconociendo que la zona por la que pasa la servidumbre es de calificación media y el porcentaje de afectación que le asignó es el máximo de esa categoría y que corresponde para líneas aéreas que afectan el paisaje.

El ICE, indicó que las líneas pasan por el centro de la finca, según se lee en Descripción de la Servidumbre renglón segundo, párrafo segundo, hoja # 5 del informe y ese aspecto no se analizó ni se consideró para el pago del daño al remanente. Razón por la que se le solicita al ICE, que considere y valore esa afectación. b) El daño al remanente es calculado utilizando la fórmula Multifactorial lo cual no se está de acuerdo por lo antes señalado. Le solicito por su medio señor Juez que el ICE indique en aclaración, cual es el valor de la finca ANTES (sin la servidumbre) y DESPUES cuando es afectada por la servidumbre, con los dos sitios de torre y considerando el pago del daño al remanente. c) Para cada sitio de torre se pagaron ¢ 250.000,00; que corresponden a 64,00 m², según nota de la Licda. Traña Porras. El valor por metro cuadrado es de ¢ 3.906,25; pregunto señor Juez cómo lo calcularon? en el informe no aparece el cálculo para determinar ese precio. En la aplicación del método que se utilizó las muestras NO son comparables señor Juez por ejemplo 19.852,00 m² se compara con 900.000,00 m² y con 640.000,00 m². Se cuestiona comparar terrenos de 2 ha con terrenos de 90 ha. y 64 ha., no son homogéneos y el resultado que se obtenga estará muy distorsionado del fin que se busca.

¿Qué hubiera pasado si comparan solo las referencias de 2 ha. y 5ha. y se descalifican las otras dos por NO ser comparables?. Será que el método no permite trabajar con 2 referencias y se debe de agregar cualquier otra a como sea. Por qué no utilizaron otro método y el sentido común. Recuérdese que el valuador es: conocimiento, experiencia y sensibilidad, debido a que la valuación NO es una ciencia exacta. De ahí que el valuador debe de ser consecuente con los valores que se obtienen en el MERCADO y no confiarse al resultado de un método (así lo indicó el Ing. José Peregrino, brasileño en el Congreso de UPAV, Perú Lima 2009). El cálculo de pag. 8 del informe, obtiene los pesos para área (m²), distancia, s y servicios. Pero no se observa que otros cálculos hace el valuador del ICE, para llegar a ¢ 4.616.000,00 / ha. Por lo que le solicito Sr. Juez que se le indique al ICE que anexe todos los cálculos para observar como llegó a ese valor porque el método puede impresionar a un lego en la materia, pero no al suscrito que también conoce esos métodos. El padre del método es el Dr. Jerónimo Aznar de la Universidad Politécnica de Valencia, adonde hemos ido a recibir ese curso (también asistieron valuadores de ICE), indica claramente que las referencias deben de ser lo más cercanas entre sí y al terreno a valorar y nunca tan desiguales, porque no darían resultados satisfactorios.

Por lo que se le solicita al ICE que presente la totalidad de los cálculos. Aún sin tener esa información el suscrito considera lo siguiente: El verdadero valor de la finca está en su potencial uso como inmueble para el ecoturismo, por las restricciones de la zona, sin embargo el ICE NO las consideró. Las fortalezas que tiene la zona con relación al desarrollo turístico no se mencionan, porqué?. En la zona no se encuentra rótulos con precios de ventas (alrededor de la finca) de inmuebles, lo que significa que no hay un mercado activo, la gente no desea vender sus propiedades, lo que hace más difícil cumplir con el artículo # 22 inciso g) de la Ley 7495. De ahí que los datos que utilizó el ICE, si bien son criticables por no ser comparables con el inmueble a valorar, también es cierto que no se encuentran precios de venta cerca del inmueble a valorar y aquí cabe preguntarse, como valuador, el porqué nadie vende en la zona a pesar del terremoto del 08 de enero del 2009. Será en parte por la belleza escénica, el clima que le agrada a cierto tipo de población, topografía (accidentes naturales) cercanidad a San José por Alajuela o Heredia y a San Carlos, vegetación y paz entre otros. Si bien no hay interés de la gente en vender sus propiedades (fincas), se conversó con propietarios de fincas en la zona y manifestaron estar muy contentos donde viven, no venden y fijan el valor entre ¢ 1.000,00 y ¢ 1.5000,00 que lo reflejan los precios unitarios de las referencias # 2 - # 3 y # 4 del avalúo del ICE de (¢ 1.185,00 / m² a ¢ 1.583,58 / m²) en finca desde 5 ha a 90 ha, aún estando más alejados de Vara Blanca (6 Km), eso si cuentan con los servicios públicos básicos (agua potable y electricidad) en San Rafael.

Aceptando los comparables del ICE por lo difícil de localizar precios de venta en la zona, no se entiende como pasan de esos precios a ¢ 416,60 / m², es una diferencia de precio muy considerable para una finca de 19 ha. El precio por m² para la zona si bien carecen de los servicios públicos al frente, es cuestión de llevarlos y posiblemente por las mejoras realizadas a la vía se van a colocar los servicios antes citados. El precio por m² es de ¢ 800,00 / m² y el valor por ha es de ¢ 8.000.000,00. DAÑO FORESTAL Por estar en proceso constructivo la torre # ….. (se adjuntan fotos en anexo # 2), no se han colocado las líneas de alta tensión. Se observó el camino o que han realizado (ver fotos en anexo # 6). * Se observaron los daños (cortar árboles) que se han realizado ………/ ver fotos en anexo # 7. Con fecha Junio 2010, el ICE realizó un inventario forestal (ver anexo # 5). Debido a que se cambió el sitio de la torre # ….., originalmente iba dentro de la finca, luego se sacó de la finca, con lo que se redireccionó el trazo de las líneas de alta tensión entre las torres # ….. y # ….. Por lo que se le solicita, Señor Juez, que prevenga al ICE a realizar un nuevo inventario forestal o si el de fecha 2010, no ha variado que proceda con el pago de los árboles que deben talarse para el proyecto, indemnización que se espera como ampliación.

En el anexo # 7, se adjuntan láminas de anteproyecto de casa de habitación que se iba a construir en la finca, para uso de descanso y familiar. Se contrató al Arquitecto Adolfo Campos a quien el propietario ofrece de testigo. No es que la casa no se pueda construir después de que las líneas de alta tensión estén colocadas. El no construirla por el paso de las líneas, perjudicó a los propietarios, por sobrecostos de materiales y mano de obra. Aunque no se está pidiendo indemnización por el atraso, si Sr. Juez es uno más de los perjuicios que el proyecto le produjo a la finca.

VALORACION El área de la servidumbre es

27.590,92 m² 2 ha 7.590,92 m²

Precio unitario

¢ 800,00 / m²

Factor

65%.

Valor de la servidumbre

¢ 14.347.278,40

b) Los sitios de torre tal y como se indican son de 64,00 m² c/u (¢ 3.906,25 / m²). Valor de los dos sitios de torres

¢ 500.000,00

Expropiando los sitios con áreas que fijará el ICE y a ¢ 3.906,25 / m², se acepta el precio unitario. Por lo que queda pendiente ese reajuste. c) DAÑO AL REMANENTE De acuerdo con el plano que aportó la Licda. Treña Porras, donde aparece en el plano catastrado sin reducción, el trazo de la servidumbre se hacen los siguientes comentarios:

a) La servidumbre atraviesa la finca de norte a sur con un ancho de 30,00 m. y tiene dos sitios de torres, la # ….. y la # ….. b) De la colindancia sur al sitio de torre # …. la servidumbre atraviesa en parte el centro de la finca, dejando dos secciones. La sección suroeste denominada B, queda con un área poco aprovechable, por su forma, se le solicitó al ICE que la calculara y no lo hizo (ver carta de fecha), del suscrito. La sección A, ubicada al noreste es también una área con poco aprovechamiento. La expropiación del sitio de la torre # ….. hará que la sección A, quede dividida en dos secciones. Al existir una expropiación en el sitio de torre # …., no habrá comunicación entre las secciones C y A. Para llegar a la sección D se debe pasar por la sección C y parte por la sección B. Como se puede observar señor Juez el daño que se le ha causado a la finca es de gran magnitud, el daño al remanente o al resto de la finca es considerable y la fórmula Multifactorial ni el avalúo istrativo fueron capaces de medirlo. Es irrisorio que ese daño se valorara apenas en ¢ 1.141.651,35 El daño al remanente en las secciones B y A es del 100%. Para la sección C es del 50% y para la sección D es del 50%.

Al solicitarse la revisión del avalúo istrativo, se hace el cálculo del daño al remanente. Las áreas de las secciones A-B-C-D las calculó el suscrito dado que el ICE no lo hizo. Las áreas remanentes calculadas por el suscrito son: Area sección A = Area sección B = Area sección C = Area sección D = TOTAL

16.571,00 m² 20.724,50 m² 45.512,50 m² 79.314,31 m² 162.122,31 m²

Area de la servidumbre =

27.590,24 m²

Area total de la finca =

189.712,55 m²

El daño al remanente es: a) Para las secciones A y B Area A =

16.571,00 m²

Area B =

20.724,50 m²

Area total 37.295,50 m² El daño al remanente o afectación a la finca es del 100%. Valor por metro cuadrado de la finca en secciones A y B = Valor del daño al remanente (100 %)

¢ 29.836.400,00

b) Para la sección C y D Area C =

45.512,50 m²

Area D =

79.314,00 m²

¢ 800,00

Area total 124.826,50 m² El daño al remanente o afectación a la finca es del 50%. Valor de la finca ¢ 800,00 / m² (¢ 400,00 / m² al 50%). Valor del daño al remanente (50%)

¢ 49.930.600,00

TOTAL DAÑO AL REMANENTE

¢ 79.767.000,00

VALOR DE LA INDEMNIZACION PATRIMONIAL A) Area de servidumbre

¢ 14.347.278,40

B) Sitios de torre

¢

C) Daño al remanente

¢ 79.767.000,00

500.000,00

¢ 94.614.278,40

RESUMEN A) Valor de la finca ANTES de ser afectada por el proyecto de paso de líneas aéreas Area =

189.712,55 m² ó 18 ha 9.712,55 m²

Valor =

¢ 8.000.000,00 / ha

Valor =

¢ 151.770.040,00

B) Valor de la finca DESPUES al ser afectada por el proyecto de paso de líneas aéreas b-1) Pago de la servidumbre

¢ 14.347.278,40

b-2) Pago de los remanentes A-B

¢ 29.836.400,00

b-3) Pago de los remanentes C-D

¢ 49.930.600,00

b-4) Pago sitios de torre

¢ 500.000,00 ¢ 94.614.278,40

Valoración del resto de la finca b-4) Area de servidumbre 27.590,92 m² x ¢ 800,00 / m² x 0,35

¢

b-5) Las zonas A-B (se paga 100% D. al R.)

¢

b-6) Las zonas C-D (Al 50%)

¢ 49.930.600,00

b-7) El pago de los sitios de torre (no se incluye)

7.725.457,60

----

¢ ---¢ 151.770.336,00

CONCLUSION No se consideran los ¢ 500.000,00 que se pagaron por los dos sitios de torre, debido que esa área está incluida en la servidumbre. Con la aplicación del METODO ANTES Y DESPUES, se observa como el patrimonio de los propietarios no se ve alterado, que es lo que se busca al aplicar este método y que no lo hace la fórmula multifactorial. También se cumple con lo que han manifestado algunos jueces en sentencias que lo que se debe calcular es el pago de una indemnización patrimonial. El término indemnización está establecido en el artículo 45 de la Constitución y justo precio aparece en la Ley 7495 ambos son conceptos amplios, ambiguos y subjetivos, mientras que el pago de una indemnización patrimonial si cumple con el objetivo de indemnización y justo precio (que es muy subjetivo para peritos y jueces). Y se cumple con la máxima en expropiaciones y servidumbres de que “El propietario no lucre a expensas de este acto ni que el Estado aplicando su Ley de Imperio perjudique a uno sus ciudadanos”.

Atentamente

Ing. Roberto Loría González M.B.A. 1-355-419 IC-1394