Operacion De Corretaje - Hernan Herrera 186s8

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Operación de corretaje Parte 1 Funcionamiento legal y tributario de la corredora

Parte 2 El arrendamiento y la compraventa paso a paso

Prof. Hernán Herrera

Resumen de clase www.learninggroup.cl/apuntes

Definición Legal • Los corredores han sido instituidos por la ley “para dispensar su mediación asalariada a dos o más partes y facilitarles la conclusión de sus contratos”. • Es por esto que podemos definir a las operaciones de corretaje como “actos de comercio”.

Actos propios del corredor y sus honorarios Compraventas : 2% del valor total de la operación de compraventa por cada parte.Total 4%. Ej: departamento $10.000.000 Comisión: $200.000 parte vendedora + $200.000 parte compradora Total comisión: $400.000

Arrendamientos : Entre el 30% y el 50% de un mes de renta por cada parte. Ej: casa. Valor renta mensual $180.000 Comisión: $90.000 parte arrendadora + $90.000 parte arrendataria Total comisión: $180.000

Actos propios del corredor y sus honorarios istración de Arrendamientos : Entre el 5% y el 10% de cada mes de renta por por parte arrendadora. Ej: casa. Valor renta mensual $180.000 Comisión: $18.000 parte arrendadora

Cómo Empezar ¿Solo o en sociedad?

Tributación

Formalización de la empresa de corretaje Persona Jurídica:

Persona Natural:

Paso 1 Constitución de la persona jurídica

Paso 1 No requiere trámites de constitución

Paso 2 Iniciación tributaria: Primera categoría

Paso 2 Iniciación tributaria: Primera o segunda categoría

Paso 3 Patente municipal

Paso 3 Patente municipal

Constitución de la persona jurídica Elección de Tipo de Sociedad (Resp. Limitada o S.A.) Legal: Escritura social redactada por abogado ($150.000) Protocolización ante notario ($40.000) Publicación del extracto en diario oficial ($55.000) Inscripción en Registro de Comercio ($40.000) Primera Junta de accionistas y primera de directorio donde se otorgan poderes (Para sociedades anónimas)

Datos básicos para la confección de la escritura de constitución de la sociedad Razón Social y Nombre de Fantasía

Objeto Social: Ej. Corretaje de propiedades, asesorías Capital Social Indidualización de los socios y sus aportes Dirección legal istración de la sociedad, otorgamiento de poderes (para las Ltda.)

Diferencias entre S.A y LTDA. S.A.

LTDA

Cualquier Modificación significa comenzar toda la tramitación desde cero

Modificaciones a través de actas de directorio o accionistas

Reparto de Utilidades a decidir por los socios

Reparto de Utilidades en proporción a los aportes

No están obligados a llevar actas

Están obligados a llevar actas

Algunos mitos Las sociedades responden hasta por el monto de sus aportes:

Eso es sólo en el papel. Bancos e inst. que otorguen créditos, exigen el aval de los socios

Tributación Profesional Independiente: Primera o segunda categoría

Sociedades: Primera categoría Presentar: Escritura social Contrato de Arriendo a nombre de uno de los socios, acompañando el comprobante de contribuciones.

Tributación Segunda Categoría:

Profesionales Independientes Boletas de honorarios de servicios profesionales Iniciación de Actividades en el SII. Documentos: RUT, Certificado de residencia o más fácil, a través de internet

Tributación Al realizar el servicio. Emitir la boleta Sin retención del 10% El contador debe declarar y pagar ese 10% en la declaración mensual Ej: Honorarios $100.000.

$90.000 son del corredor y $10.000 debe declarar y pagar. En abril, podría recuperar esos $10.000 dependiendo del tramo

Tributación Primera Categoría: Sociedades y profesionales. Especialmente para corredores que atenderán a empresas Facturas afectas a IVA Iniciación de Actividades en el SII. Documentos: Escrituras y contrato de arriendo

Tributación Las comisiones se cobran más el 19% de impuesto. Ej.: comisión de $100.000. Factura por $119.000 los $19.000 se declaran y pagan mensualmente Pueden recuperarse por compras y servicios necesarios para la operación del negocio.

Ej: Luz, Internet, compra de computador, Avisos en prensa etc.

Tributación De parte del cliente (dueño de bien raíz): Si el cliente arrienda por día o amoblado DEBE hacer iniciación de actividades en primera categoría. En cada arriendo debe cobrar y declarar IVA. La fiscalización de dichos propietarios se ha hecho cada vez más fuerte

Patente Municipal Presentar en la municipalidad correspondiente Rut e iniciación de actividades Copia legalizada de Contrato de arriendo (El inmueble puede requierir destino comercial) Escritura social (si corresponde) Certificado de Estudios profesionales

Parte 2

Arrendamiento paso a paso

Compraventa paso a paso

No olvidar NUNCA La función principal del corredor es:

Unir COMERCIALMENTE a compradores y vendedores

Arrendamiento

Cliente captado como arrendador Verificar: Si es efectivamente el dueño Si tiene capacidad legal para firmar (persona natural- persona jurídica)

Arrendamiento

Cliente captado como arrendador Se firma en notaría mandato donde se acuerda: Precio de oferta

Vigencia Comisión Gastos Se acuerda el texto del contrato de arriendo

Arrendamiento

Cliente captado como arrendador Verificación del estado de la propiedad: Inspección técnica independiente (en lo posible) Fallas técnicas posibles de reparar Aseo y hermoseamiento Inventario de la propiedad (debe ser parte integra del contrato)

Arrendamiento

Cliente captado como Arrendatario Firma de orden de visita Se le acompaña a la propiedad

Arrendamiento

Cliente captado como Arrendatario Verificación de antecedentes: Persona natural Últimas 3 liquidaciones de sueldo más cartola de afp. Dicom plus (por cuenta del interesado). Composición del grupo familiar Persona jurídica

Últimos 12 iva más última declaración de impuestos. Antecedentes del rep. Legal y socios. Dicom plus. Escrituras sociales

Descripción de la actividad que se desarrollará

Arrendamiento

Cliente captado como Arrendatario Selección y Evaluación de riesgo: Opinión técnica del corredor, luego de verificado antecedentes y entrevista personal. Argumentar por qué lo eligió

Nota: El canon de arriendo no debería superar el 30% de la renta de la persona

Arrendamiento

Cierre del negocio En notaria, reunidas las 3 partes ante el notario se firma contrato con el respectivo anexo de inventario Arrendatario debe cancelar: Mes de arriendo, garantía, comisión del corredor y gastos notariales Arrendador debe cancelar: Comisión del corredor y gastos realizados

Compra venta

Cliente captado como Vendedor Verificar: Si es efectivamente el dueño Si tiene capacidad legal para firmar (persona natural- persona jurídica)

Compra venta

Cliente captado como vendedor Verificación del estado de la propiedad: Inspección técnica independiente (en lo posible) Fallas técnicas posibles de reparar Aseo y hermoseamiento Análisis de fortalezas y debilidades del producto

Compra venta

Cliente captado como vendedor Armado del expediente legal de la propiedad Solicitud de pre-estudio de título Determinación de pasos legales si fuese necesario (Ojalá que no) Mayor información: pág. 75 del manual

Compra venta

Cliente captado como Vendedor

Se firma en notaría mandato donde se acuerda: Precio de oferta y condiciones de pago Vigencia Comisión Gastos

Se acuerda el texto de PROMESA

Compra venta

Cliente captado como Comprador Firma de orden de visita Se le acompaña a la propiedad

Compra venta

Proceso de negociación Selección de mejor oferta y Evaluación de riesgo. Negociación y asesoría a las partes. Opinión técnica del corredor

Se pide formalización de la oferta y la eventual aceptación POR ESCRITO

Compra venta

Amarre del negocio Redacción y firma de promesa de compra venta ante notario Penalidades y vigencia (ojo con créditos) Comisión del corredor a todo evento Instrucciones al notario

Compra venta

Cierre del negocio Redacción y firma de la escritura de compra Traspaso de dinero o instrucciones la notario Inscripción en el Conservador de bienes raíces

Felicitaciones: Ha hecho su primera venta ¿vio que es fácil? Ahora repita lo mismo todos los días

El corretaje tradicional: No va donde está el cliente, espera que él venga No trabaja con potenciales clientes

Se enfoca en conseguir un producto y luego busca al comprador

Genera confianza por sus recursos (publicidad, oficinas, etc) Dedica mucha energía en buscar vendedores y poca en buscar compradores

Representantes de compras inmobiliarias Van donde el cliente está Primero se enfoca en potenciales compradores y luego busca el producto

Genera confianza gracias a su círculo de influencia Estando más cerca de los compradores, los vendedores llegan más fácilmente

Premisas: Todos quieren tener casa... muchas veces más de una

Pocos tienen el dinero líquido, pero muchísmos son sujetos de crédito Todo lo que suene a trámite es un problema que aleja a las personas de su casa propia

Quien tiene el comprador tiene el negocio

Para el plan comercial Elección del Nicho de mercado

Recursos disponibles Experiencia en el tema Red propia de os

Donde me sentiré más seguro

Nichos especializados Estudiantes Universitarios

Tercera Edad Relocalización de personas que vuelven del extranjero Relocalización de ejecutivos Instalación de empresas de alcance nacional (RyM) Asesoría en Subsidios estatales a personas y Empresas

Relación con Bancos Solicite a todos los bancos, formularios de solicitud de créditos hipotecarios Entregue su tarjeta a ejecutivos de cuentas Pida información (ojalá quincenal) respecto a tasas de cada banco, tanto para crpeditos de consumo como hipotecarios

Ojo: algunas instituciones pagan comisión por negocios (Ej. Financieras)