Ristrutturare Un Appartamento: Il Progetto 3wt6s

RISTRUTTURARE UN APPARTAMENTO: IL PROGETTO

dalle prime idee all'appalto

di Antonio Aurigemma

Ristrutturare un appartamento: il progetto

Seconda edizione: marzo 2013

Copyright ©2012 Antonio Aurigemma

http://www.antonioaurigemma.it

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Prima edizione digitale: 2012 ISBN: 9788867518111

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INTRODUZIONE

Un buon progetto è la base di un buon lavoro di ristrutturazione di interni. Troppo spesso si fanno appalti senza un'adeguata progettazione: questo comporta perdite di tempo, costi fuori controllo, discussioni e litigi, poca chiarezza, problemi irrisolti da affrontare in cantiere con aggravio di costi. Anche con un buon progetto c'è sempre qualche imprevisto da affrontare in cantiere, ma la maggior parte delle problematiche saranno state già risolte e gli imprevisti saranno facilmente gestibili.

La professione di architetto non viene insegnata all'Università, almeno non in Italia. Nelle aule si insegnano tante materie, piene di argomenti belli e interessanti, fondamentali per la qualità della professione, ma l'unica vera scuola per lanciarsi nel mondo della libera professione è l'esperienza, che i professori universitari, nella maggioranza dei casi, si guardano bene dall'insegnare... Devi impararla lavorando per altri, rubando con gli occhi, studiando da autodidatta, con la ione.

La manutenzione e l'ampliamento degli immobili esistenti è uno dei lavori più richiesti nel mondo, e in particolar modo in Italia, dove gli spazi per costruire diminuiscono, dove spesso è impensabile affrontare i costi per comprare casa e la demolizione e ricostruzione del patrimonio immobiliare è impedito da una cultura retrograda e poco elastica che considera bello ciò che è vecchio e brutto ciò che è moderno o contemporaneo, fino a far costruire, a Roma per esempio, palazzine che, se pur progettate e realizzate nel terzo millennio, pare appartengano al primo!

Ma come si inizia? Come si affrontano i primi lavori cercando di non fare figuracce, ma di-mostrandosi invece seri, preparati e professionali?

Questo testo descrive il percorso per iniziare, portare avanti e completare le fasi di una buona progettazione per preparare l'appalto di una ristrutturazione di interni, lavoro che soprattutto i giovani, ma a volte anche chi può vantare maggiore esperienza, non sempre sono in grado di affrontare al meglio. Rischiando brutte figure. O peggio. L'ambito delle ristrutturazioni va affrontato con serietà, elasticità mentale ma anche fermezza e senza dare nulla per sottinteso o scontato o di facile soluzione.

Oltre ai giovani (e meno giovani) tecnici, questo ebook può essere utile anche a chi la ristrutturazione deve affrontarla come committente: per capire il percorso e, perché no, essere in grado di scegliere il proprio progettista conoscendo un po' meglio l'argomento.

Nel testo troverete diverse immagini di lavoro: alcune fanno riferimento a files che potrete usare come modello scaricandoli dalla pagina risorse web dell'ebook.

Un interno con affaccio sul salotto

La libera professione

A volte mi viene da pensare che di "libero" la libera professione abbia ben poco... In verità la mia vita "libero professionale" si divide tra il cercare lavoro, farlo, e farsi pagare. E' vero che non ho un "padrone" in carne e ossa che mi dice cosa devo fare, ma in realtà di padroni ne ho parecchi lo stesso! Con l'aggravante che se lavori per qualcun altro, a parte pochi casi o situazioni, quando stacchi dal lavoro te ne vai a casa o con gli amici e al lavoro ci ripenserai domani, mentre da "libero" professionista ti capiterà spesso di svegliarti in mezzo alla notte con in testa la soluzione ad un problema o gli impegni del giorno dopo; ti capiterà spesso di litigare con il tuo partner perché hai la testa in mezzo alle nuvole e pensi ad altro invece che all'argomento di discussione, e altre belle cose. Mi capita a volte di ripensare alle occasioni in cui sarei potuto entrare in un ufficio tecnico di un'amministrazione comunale e oggi ne sarei probabilmente il responsabile, o quando mi hanno proposto di diventare socio di uno studio ben avviato che oggi conta una trentina di architetti dipendenti e lavori di ampio respiro: malgrado tutto però, tra le difficoltà e i tempi di crisi, tra le discussioni e le notti in bianco, non ho mai rimpianto le scelte fatte.

Sono un architetto, libero professionista, e faccio il mestiere più bello del mondo!

Una piccola nota personale: mi capita a volte di non prendere un lavoro perché il cliente vuole risparmiare (sulla mia parcella)... salvo poi rendersi conto che si è trattato di un risparmio di Pulcinella, trovandosi poi durante l'appalto davanti a problemi, non necessariamente per colpa dell'impresa, che fanno perdere tempo e soldi, molto più di quanti ne avrebbe dovuti pagare per un buon progetto e una buona direzione dei lavori! Mi capitano questo genere di situazioni anche quando lavoro come Consulente Tecnico d'Ufficio o quando vengo chiamato come Consulente Tecnico di Parte, magari dagli stessi clienti che avevano voluto risparmiare la mia parcella da progettista!

IL COMMITTENTE

Il committente è il primo argomento da affrontare (in tutti i sensi). Senza committente non c'è lavoro! : )

Per semplificare restringiamo il campo ai committenti privati, singole persone o società, senza tenere in considerazione le opere pubbliche che prevedono una normativa e relativa documentazione molto diversa e ben più complessa. Oltretutto nelle opere pubbliche di interni il livello è piuttosto scarso ed è più importante avere le conoscenze giuste che una professionalità elevata (ops... questa mi è scappata!). La maggior parte di noi, almeno il 90% direi, lavora in ambito privato.

Le società

Le società sono ottimi clienti. Per entrare nel loro elenco professionisti consulenti bisogna spesso, ma non sempre, conoscere qualcuno. Però, contrariamente agli Enti e alle Amministrazioni pubbliche, se non si dimostra il proprio valore e non si "portano a casa i risultati" si dura poco! Le società investono soldi propri, e non sono certo disposte a buttarli per errori di valutazione o di progettazione! In genere poi hanno una schiera di avvocati aggressivi e pronti a linciarti... Comunque non bisogna farsi intimorire: i professionisti seri non hanno nulla da temere, anzi vengono cercati e richiamati sempre. Ho lavorato con diverse società e, anche se la trattativa sulle parcelle diventava estenuante e mi sono ritrovato a lavorare ai minimi salariali, ho (quasi) sempre avuto ottimi rapporti e fatto lavori soddisfacenti tanto per loro quanto per me. La progettazione per le società ha un lato particolarmente interessante: si parla sempre di architettura, architettura vera, contemporanea, funzionale, che deve stupire, rimanere impressa. Qualsiasi cosa si progetti si sta rappresentando l'immagine di quella società nel mondo.

Quando si lavora per una società la raccomandazione principale è quella di scrivere, sempre, qualsiasi cosa si concordi. Naturalmente è un tipo di rapporto che si fonda sul contratto scritto ed è importante chiarire ogni aspetto e dettaglio, cosa che questo committente fa sempre, ma a volte solo a proprio vantaggio. Per cui bisogna leggere bene (sembra banale dirlo ma vi assicuro che non lo è) tutti gli articoli del contratto e non accettarlo supinamente: se ci sono articoli troppo restrittivi riguardo ad esempio le date di consegna o quant'altro, bisogna chiedere una modifica al contratto prima di firmare.

Il Contratto va onorato con precisione: entro la data di consegna il lavoro va consegnato! Non fidatevi di parole confortanti sull'elasticità del rapporto. I rapporti con le società sono elastici e cordiali finché non c'è qualche problema: a quel punto sono gli avvocati a parlare, e gli accordi presi verbalmente non

contano più nulla. Parlo per amara esperienza fatta! Avevo un accordo verbale con il Direttore tecnico di una società con cui lavoravo da anni e, quando per loro questioni interne il mio lavoro è stato contestato, la trattativa (fatta tra avvocati) per essere pagato mi ha portato a prendere la metà di quanto avevamo concordato. Il Direttore tecnico, interrogato dai suoi superiori sulla questione dell'accordo verbale, lo ha liquidato con un "Era un pour parler", facendo un voltafaccia degno della migliore soap opera! Ma è comprensibile: probabilmente era in gioco il suo posto di lavoro...

Il conoscente o "amico di amico"

E' uno dei casi che si presentano con maggior frequenza: qualcuno ha bisogno di un tecnico e chiede informazioni agli amici che gli parlano (bene) di te. E così approda al tuo studio. La situazione in genere è gestibile nel migliore dei modi: diventa automatico mantenere un profilo professionale e mostrare serietà e competenza. In alcuni casi, con persone che cercano una confidenzialità maggiore del solito, si è tentati di dare al rapporto un indirizzo più amichevole, ma bisogna fare sempre molta attenzione e non perdere mai di vista la propria professionalità.

L'amico o parente

Da liberi professionisti succede spesso di ristrutturare la casa di amici o parenti. Questo tipo di rapporto può essere tanto piacevole quanto insidioso.

Piacevole perché può generare una complicità particolare, magari ritrovando quella degli anni giovanili persa tra le pieghe della vita "adulta": da ragazzi, ai tempi della scuola e dell'università, si condivide una vita che poi si perde per le strade che si dividono. Poi, quando si tratta di coppie, nascono delle dinamiche per cui solo una buona complicità con il professionista riesce a stemperare le inevitabili discussioni che nascono davanti alle tante scelte da fare. Può essere divertente, a seconda del carattere e dell'intelligenza delle persone in gioco: l'architetto spesso diventa anche psicologo dei rapporti di coppia...

Ma non sempre è facile. Bisogna essere molto attenti. La situazione può sfuggire di mano senza che nemmeno te ne accorgi. Le persone con il tempo cambiano, o meglio saltano fuori aspetti che non si sono mai conosciuti: un conto è condividere l'elasticità mentale degli spensierati anni giovanili, un altro è scontrarsi con la rigidità acquisita con l'avanzare dell'età o sempre avuta ma mai mostrata prima, quantomeno durante quelle allegre scorribande giovanili... Per non parlare del fatto che nel frattempo magari le persone si sono anche sposate, per cui interviene una terza persona nel rapporto, e questo non sempre semplifica le cose.

E così quando un amico che frequenti o conosci da tanti anni si compra casa e ha bisogno di un tecnico per ristrutturarla, e naturalmente contatta te perché sei una persona di cui si fida e ha anche ricevuto buone referenze da parte di altri, si instaura un rapporto che necessita di una chiarezza e di una attenzione ancora maggiore dei normali rapporti di lavoro cliente - professionista. Bisogna essere

molto chiari! Da subito! Sulle parcelle, sulle percentuali, su cosa si offre e cosa si farà, soprattutto se si intende usare trattamenti di favore... L'amico - cliente si aspetta da te più di quello che si aspetterebbe da un altro, ad un prezzo molto più basso (se non addirittura gratis)! Per questo la chiarezza va portata avanti durante tutto il lavoro, mettendo in conto anche la possibilità che il rapporto di amicizia e/o quello professionale possa interrompersi. Come si dice: patti chiari, amicizia lunga. Mai più vero che in questi casi!

A studio gira una battuta, pare tratta dal cartone animato Futurama, in cui viene pronunciata dal robot Bender. Quando si lavora con un cliente - amico e bisogna chiedere i soldi (cosa non sempre facile e spesso resa ancora più difficile dal contesto o dalle persone) si dice:

"Sarebbero mille euro, ma visto che sei un amico... dammeli subito!"

Altra situazione a volte divertente e a volte imbarazzante che si crea con amici e parenti è quella di assistere alle inevitabili discussioni sulle tante scelte da fare durante tutta la ristrutturazione (sia in fase di progettazione che in quella di realizzazione dei lavori). Semplicemente succede che il fatto di avere una confidenza con il professionista permette di levare i freni inibitori e scaricare tensioni di coppia che a volte nascono da tutt'altre situazioni. Il professionista, in questi casi, si trasforma in psicologo di coppia: non esistono regole fisse per dirimere la questione, ma bisogna essere intelligenti, comprensivi, cercando di far capire ai committenti che anche se affrontare le decisioni sulla casa dove si abiterà insieme rappresenta un momento di prova per il rapporto di coppia, la relazione può uscirne rafforzata... se non demolita del tutto (ma per fortuna a me non è mai capitato)!

PICCOLA DIVAGAZIONE SULL'ARCHITETTURA

I clienti, soprattutto le donne, arrivano sempre con un'immagine perfettamente chiara di quello che vogliono... salvo essere immediatamente disponibili a cambiare idea, anche in senso contrario alle loro iniziali convinzioni. Questo succede perché chi non si è mai posto o non ha mai studiato problematiche sul senso dell'architettura, dello spazio e della nostra relazione con l'ambiente in cui viviamo (succede naturalmente a quasi tutti i non architetti, ma anche a molti nostri colleghi...), si rifà a modelli stilistici mutuati il più delle volte dalla propria famiglia di origine, quindi con concetti legati al dopoguerra, agli anni '60, '70, '80 e comunque a decine di anni fa, o altre volte dalla televisione, che per sua natura e per questioni commerciali banalizza e mantiene basso il livello culturale di qualsiasi comunicazione, tanto più riguardo il tema dell'architettura. E così l'architetto può (e deve anzi) essere anche un po' educatore, e portare le persone a più profonde riflessioni su se stesse e sul proprio rapporto con l'ambiente circostante.

Alle persone, soprattutto alle donne, spesso basta vedere il proprio bagno rifatto con uno stile "moderno" (leggi "contemporaneo") per affacciarsi alla bellezza delle linee pulite, senza fronzoli e alla sincerità dei materiali per cominciare a vedere il resto della propria casa come un museo, pesante e inutile, e avere voglia di cambiare tutto!

Adolf Loos è un architetto austriaco dei primi del '900, considerato uno dei padri dell'architettura moderna. Un suo testo, "Parole nel vuoto", è uno dei libri di architettura più belli che conosco. Chi vuole sapere e "sentire" le origini del movimento moderno, nei suoi valori più che mai attuali, non può mancare di leggerlo. In particolare ho impresso nella mente un articolo riportato verso la fine del libro: "L'ornamento è delitto".

Ma veniamo a noi.

Questo breve preambolo mi serve per mostrare dove affondano le radici della riflessione che segue, derivata dal fatto che un giorno in un cantiere il cliente, un'amica aperta alla modernità come purtroppo non sempre accade, ha acconsentito subito a rimuovere i vecchi stucchi tra parete e soffitto, senza più rimetterli (capita spesso purtroppo che le persone li vogliano rimontare a tutti i costi...).

Gli stucchi sono uno degli orpelli che meno sopporto! A Roma sono presenti in moltissime case. A cosa servono gli stucchi se non a nascondere l'attaccatura tra parete e soffitto? Un inutile ornamento di altri tempi... Io credo che se una persona ama tanto gli stucchi, oltre al fatto di non aver mai riflettuto sulla cosa, c'è una sola possibile lettura psicologica: quella persona ha bisogno di nascondere qualcosa dentro se stessa. E a se stessa. Perché non ha senso coprire l'attaccatura tra soffitto e pareti. E gli stucchi sono una inutile e artificiosa decorazione. Lo so, è una forzatura e una visione personale, ma sentivo di doverlo dire... Non se ne abbiano coloro che la pensano diversamente.

Bisogna però fare chiarezza su alcuni aspetti: non tutto è inutile ornamento. Se abbiamo freddo possiamo metterci un bel foulard o possiamo annodarci i pantaloni della tuta intorno al collo: il risultato è lo stesso (ci tiene caldo). Ma non sarebbe la stessa cosa: mettere una sciarpa o un foulard invece dei pantaloni annodati ha un senso, e nello scegliere il nostro "complemento" è corretto applicare il proprio gusto estetico, anche per trasmettere agli altri qualcosa di noi. Non nasce come un inutile orpello, ma come un oggetto necessario o semplicemente comodo, a cui noi diamo una plusvalenza estetica, scegliendone colore e materiale.

La modernità è pulizia, linearità, essenzialità, leggerezza, è sincerità, assenza di ornamento, assenza di sovrastruttura. Nella fotografia il bianco e nero rappresenta la verità, l'essenziale, la luce e l'ombra, l'anima di tutto. I colori ci

distraggono. Si lo so: questo è estremismo...

Rimanere legati all'ornamento è anche una questione di debolezza psicologica: quella su cui si basa la pubblicità che ci mostra il famoso attore con gli occhiali da sole che vogliono convincerci (e troppo spesso ci riescono) a comprare. La modernità è fondata sulla verità e sulla ricerca della verità, il marketing sulla menzogna, o meglio su una visione della realtà falsata e distorta. Quelle bellissime auto riprese mentre corrono su autostrade deserte... e invece ci ritroviamo con calessi puzzolenti in mezzo al traffico che ci trasmettono il tumore e ancora camminano a petrolio per arricchire i soliti noti invece di sfruttare una capacità tecnologica che ci permetterebbe di farle muovere con l'energia dal nulla (fate una ricerca su You Tube indicando "motore Tesla" o "energia gratis",). Ma questo è un altro discorso...

Tutti i fronzoli, gli inutili ornamenti, non hanno senso! Altro non sono che inutili e artificiose sovrastrutture: maschere per nascondere la verità.

Liberiamoci!

Adolf Loos ci racconta la storia del suo calzolaio e ci insegna cos'è la modernità. E nel suo meraviglioso articolo "Ornamento e delitto" (del 1908, badate bene, ma molto più contemporaneo delle idee di tanti architetti e personaggi illustri di oggi!) scrive:

"...l'ornamento non soltanto è opera di delinquenti, ma è esso stesso un delitto, in quanto reca un grave danno al benessere dell'uomo, al patrimonio nazionale e quindi al suo sviluppo culturale."

E infine: "L'assenza di ornamento è una prova di forza spirituale."

Adolf Loos

Ok, fine della divagazione.

LE PRIME IDEE E PROPOSTE

Dopo il primo contatto, in cui si sono chiariti i termini dell'incarico e l'accordo economico, in genere si fa un primo sopralluogo, in cui si prendono solo un paio di misure per mettere in scala la planimetria di partenza, sia essa un catastale o un qualsiasi altro disegno. In questo primo sopralluogo, oltre a verificare la rispondenza della planimetria ricevuta con la realtà riscontrata sul posto, bisogna prendere contatto (psicologico, interiore...) con il "genius loci", la divinità del luogo descritta dagli antichi. Va studiata e compresa la luce naturale, l'orientamento, l'attuale disposizione degli ambienti e le ragioni di questa e, soprattutto, vanno ascoltati i committenti che avranno già un'idea di come operare, spesso anche sufficientemente corretta e realizzabile. Personalmente è un momento in cui sono più concentrato ad ascoltare, tanto i miei committenti quanto il luogo con cui sto entrando in contatto, e sono di poche parole: il minimo indispensabile per non apparire un orso e far pentire i miei clienti prima ancora di cominciare! E' un momento di raccolta dati ambientali, psicologici, di percezione interiore...

Rientrati a studio si parte con i primi schizzi, sulla base della planimetria scalata e corretta. Ognuno ha un proprio modo di presentare le prime idee: unica certezza è che devono essere disegni e progetti che catturino l'interesse e convincano il cliente. Io presento delle planimetrie, di solito in scala 1:50, con qualche rendering che mi faccio fare da giovani architetti che lavorano con me, oppure mi costruisco da solo il tridimensionale con qualche programma di modellazione veloce (in genere uso Sketchup), anche solo della parte che mi interessa, e lo stampo in modalità "sketch", oppure creo un piccolo video.

Esempio di modello fatto velocemente con Sketchup per un amico che stava cercando casa. Il modello serviva solo a capire come risolvere architettonicamente uno spazio al momento ingestibile e diviso male

Una nota per gli amici progettisti: se l'incarico non è stato ancora chiarito e concordato, i disegni non vanno lasciati al cliente. Mi è capitato un paio di volte, poche ma sufficienti a rimanerci "scottato", con persone poco corrette, di lasciargli dei disegni senza poi più rivedere né gli uni (i disegni) né gli altri (i clienti), né tantomeno un pagamento, sia pur parziale, per il lavoro fatto! E magari poi hanno pure realizzato idee che gli avevo proposto io. Niente carta: fate vedere tutto a video...

Ma torniamo al progetto, o meglio alle prime idee. I disegni devono essere chiari: belli i quadri colorati, apprezzabile l'arte e i concetti filosofici, ma ora è tempo di conquistare la fiducia del cliente. Si possono anticipare concetti astratti, filosofici e affascinanti, ma nella piena chiarezza del progetto! Se il committente non capisce come diventerà casa sua e come funzionano gli spazi che proponete non fate una bella figura, anche se siete Michelangelo in persona e se i vostri disegni sono degni del miglior Kandinsky! Non siamo ad un concorso di architettura dove a giudicarci sono tecnici, architetti o altre persone che potranno privilegiare l'aspetto artistico e l'impatto architettonico, magari senza neanche capire il funzionamento dell'organismo: qui se il cliente esce dal vostro studio perplesso probabilmente l'avete perso! Quindi cose semplici, che si capiscano, zona giorno, zona notte, cucina, pranzo, salotto... tutti termini chiari e comprensibili. Non che non sia il momento di fare scelte forti, aggressive, coraggiose, e portare il cliente verso zone inesplorate della sua interiorità, ma c'è modo e modo. E soprattutto momento e momento. Adesso è il momento di convincerlo che ha fatto la scelta giusta, dimostrandogli che state interpretando le sue volontà, state indirizzando la sua futura casa secondo le sue necessità, anche se l'architettura può essere diversa, più in linea con i tempi e il nostro modo di vivere, di quello che immaginava... Ma questo è un discorso che verrà dopo: rassicuratelo che adesso non deve sposare in pieno tutte quelle follie di pareti curve in salotto e vetrate nei bagni che gli state proponendo, in caso non

foste già ben allineati su questo tipo di spazi!

Tutto quello che si dice in questo incontro pone le basi per proseguire con il lavoro nella giusta direzione. In genere sono necessari diverse riunioni per definire il punto di partenza del progetto. Ogni volta il rapporto tra progettista e committente si approfondirà, e la reciproca conoscenza permetterà a un certo punto di centrare l'obiettivo: una soluzione gradita ad entrambi. Questo è fondamentale: la soluzione che si sceglierà dovrà essere soddisfacente tanto per il cliente (è casa sua!) che per il progettista, che da professionista qual è deve lavorare su un'architettura a lui gradita, come un medico non potrebbe portare affrontare un'operazione chirurgica sulla base di una diagnosi di cui non sia convinto!

Esempio di proposta iniziale, con lo stato attuale dell'appartamento, una soluzione preferita (quella a colori più grande al centro), una seconda soluzione e alcune immagini (rendering)

IL PROGETTO PRELIMINARE

A questo punto, definita la soluzione che verrà realizzata, bisogna preparare la pratica urbanistica da presentare all'amministrazione comunale. Non mi dilungo su questo argomento, dato che ognuno troverà sul sito dell'amministrazione comunale le modalità di presentazione. Il linea generale il progetto dovrà essere redatto in scala 1.100, indicando l'ante operam (di cui andrà dimostrata la legittimità urbanistica, che non va mai data per scontata, e in caso di difformità si può sempre "regolarizzare" tutto creando comunque un ante operam "ad hoc" corrispondente a quanto assentito ufficialmente, rimanendo entro i limiti consentiti dalle regole urbanistiche ovviamente), l'inter operam, in cui vengono mostrate le demolizioni e le ricostruzioni, e il post operam, con la soluzione finale.

Ovviamente nel progettare gli ambienti andrà tenuto conto di quanto indicano il regolamento edilizio e le norme tecniche del Piano Regolatore comunale: altezze, superfici, rapporti aeroilluminanti di tutti gli ambienti.

Esempio di strisciata presentata a Roma per una Comunicazione Inizio Lavori. Da sinistra in alto: intestazione, individuazione dell'immobile (immagine da Google Maps), spazio per i timbri, elenco dei grafici, Piano Regolatore Generale, estratto di mappa catastale, pianta ante operam, pianta inter operam con demolizioni e ricostruzioni, pianta post operam

Al progetto preliminare presentato al cliente viene in genere allegato un Quadro economico di massima, per cominciare ad avere un'idea della cifra che si spenderà e poter fare le prime scelte. Questo documento conterrà i seguenti elementi:

- costo dei lavori, per sommi capitoli di spesa (demolizioni e ricostruzioni, pavimenti e rivestimenti, ecc.) e sarà costruito in buona parte sulla base di prezzi medi dei materiali e di un computo approssimativo dei lavori: si consideri che una ristrutturazione completa in Italia costa mediamente tra gli 800 e i 1.500 Euro/mq, a seconda della qualità dei materiali e della complessità degli impianti. Naturalmente si può cercare di spendere di meno, dando solo una tinteggiata, o anche molto di più, usando materiali di pregio.

- spese tecniche (la parcella del professionista)

- tasse amministrative (il conteggio delle tasse da pagare per la presentazione della pratica urbanistica all'amministrazione comunale)

Molti committenti si fermano a questa fase: hanno in mano un progetto in scala 1:100, hanno presentato la pratica urbanistica, adesso chiedono qualche offerta alle imprese e iniziano i lavori, senza un progetto esecutivo e magari senza nemmeno una direzione lavori (tanto ci pensa l'impresa)...

Esempio di progetto preliminare

Noi iamo oltre.

IL PROGETTO ESECUTIVO: I DISEGNI

In ambito privato non si usa fare anche il progetto definitivo, come viene richiesto invece nelle Opere pubbliche, che hanno modalità operative molto più complesse.

Il progetto esecutivo, che sarà la base dell'offerta delle imprese e poi della realizzazione delle opere, si compone di diversi disegni e documenti. Un breve elenco, non esaustivo perché dipende naturalmente dalle specifiche del progetto e del progettista, è questo:

- Rilievo

- Demolizioni e ricostruzioni

- Impianti idrosanitario, termico e di condizionamento

- Impianto elettrico

- Controsoffitti

- Finiture

- Arredi

Vediamoli nel dettaglio.

Il rilievo

Il rilievo è una fase fondamentale della progettazione, in particolare per impostare correttamente gli altri disegni esecutivi e per mostrare all'impresa la situazione esistente (premesso che tutte le ditte sono tenute a fare un sopralluogo per rendersi conto di persona). Nel rilievo, che diventerà l'ante operam della pratica urbanistica (perché naturalmente deve coincidere con la legittima preesistenza) vanno segnalati tutti i materiali da rimuovere, le posizioni dei radiatori, i punti di ingresso dei servizi (quadro elettrico principale, contatore gas, valvole di intercettazione principali dell'acqua), in modo da avere e trasmettere all'Impresa il quadro preciso delle lavorazioni necessarie a liberare gli spazi, spostare i servizi, ecc.

Ecco un elenco di massima di quello che va segnalato nel disegno di rilievo, per ogni ambiente:

- materiali e superfici dei pavimenti

- materiali delle pareti, in particolare se si tratta di carte da parati, boiserie in legno, rivestimenti di maioliche o di altri materiali

- arredi fissi, quali armadi a muro e soppalchi, tutti i sanitari dei bagni, le cucine

- impianti: quadro elettrico generale (il contatore in genere si trova nell'ingresso dell'appartamento o negli spazi condominiali) con il punto di ingresso della linea elettrica principale all'interno dell'appartamento (questo serve anche per

questioni legate alla gestione della sicurezza, e infatti lo inserisco sempre anche nella planimetria del Piano di sicurezza); tubazioni di adduzione dell'acqua con le sue valvole di intercettazione principali (quelle che chiudono l'acqua a tutto l'appartamento); tubazioni di scarico; contatore del gas

- misure e tipologia degli infissi: finestre e portefinestre, porte, che vanno numerate e misurate se devono essere recuperate, altrimenti possono rientrare nella voce a corpo di sgombero degli ambienti, serrande (se da sistemare o sostituire)

- ringhiere dei balconi (se da sistemare e tinteggiare).

Gli arredi mobili vanno indicati in pianta se non sono già stati rimossi dalla proprietà prima dei lavori. Vanno indicati gli arredi che devono essere smontati e accantonati per essere successivamente rimessi in opera, magari modificati e adattati alle nuove esigenze. Sarà di solito un falegname, distinto dall'impresa edile, ad occuparsene.

Ovviamente questo, come tutti gli altri disegni, saranno fondamentali non solo per avere e dare l'idea precisa del lavoro da fare, ma serviranno anche a prendere le misure da inserire nel Computo Metrico.

E' importante scattare anche una serie di fotografie degli ambienti, dei materiali a terra e a parete, e in generale di qualsiasi cosa notiamo e che dovremmo ricordarci di indicare in fase di progettazione e redazione del capitolato.

Tavola di Rilievo

Dettaglio

Per chi conosce e intende operare con criteri di bioedilizia in questa fase vanno rilevati anche elementi di carattere ambientale quali linee elettriche, antenne di reti cellulari, campi elettromagnetici ed eventualmente la rete di Hartmann. Dico eventualmente perché è un tipo di rilievo per il quale, le poche volte che l'ho fatto, mi sono affidato ad un consulente esterno, chiedendo quindi un costo a parte. Chi non mastica di bioedilizia probabilmente non conosce gli argomenti, che comunque vanno affrontati a parte. Riporto sotto un esempio di planimetria in cui ho segnato anche i nodi di Hartmann, tenendone conto naturalmente nella disposizione degli ambienti e degli arredi.

Il rilevamento dei nodi della rete di Hartmann ha determinato ad esempio la posizione esatta dei letti, eliminando ogni interazione durante le ore di sonno

Demolizioni e ricostruzioni

Il disegno denominato Demolizioni e ricostruzioni è simile a quello che si presenta per la pratica urbanistica, salvo essere più realistico (come già detto, quello per la pratica urbanistica potrebbe avere qualche piccola differenza dovuta alla condizione della preesistenza) e contenere alcune indicazioni in più, quali i saggi da fare per verificare sezioni delle murature o cose simili (quando non sia stato possibile farli durante le fasi di rilievo perché ancora non c'era a disposizione un'impresa, o un architetto-con-mazzetta-e-scalpello!), o qualche situazione di dettaglio cui fare attenzione.

Vanno considerate le demolizioni per inserire i controtelai delle porte scorrevoli interne muro e va segnata la posizione del controtelaio. E' importante considerare la posizione dei controtelai perché su quella zona di parete non potranno essere inseriti interruttori, impianti (ad esempio radiatori e termoarredi), chiodi per quadri e quant'altro.

Tavola di Demolizioni e Ricostruzioni

Dettaglio

Vanno inserite anche tutte le quote sufficienti per demolire e poi fare gli spiccati per alzare le nuove pareti. Eventuali pareti curve vanno indicate in maniera chiara e realizzabile in cantiere: è inutile posizionare graficamente il centro della curvatura all'esterno dell'appartamento, come se il muratore avesse le ali e potesse piantare un chiodo nell'aria o are attraverso i muri per costruire un arco come il progetto richiede. Se quindi non è possibile realizzare la curvatura con il centro della costruzione geometrica, va utilizzato il sistema dell'arco con la sua corda e le distanze dei punti di curva da questa eventualmente aggiungendo un dettaglio in scala maggiore.

Esempio di costruzione grafica di un arco per le maestranze in cantiere

L'impianto idrosanitario, termico e di condizionamento

Per realizzare gli impianti idrosanitario, di riscaldamento, condizionamento, ed elettrico, vanno disegnati appositi schemi. Naturalmente in caso di progettazione particolarmente complessa o di dimensioni notevoli è meglio lavorare con ingegneri impiantisti in grado di eseguire una progettazine più approfondita e un dimensionamento preciso delle potenze da impiegare.

In questo disegno vanno posizionati tutti gli elementi necessari a fare una corretta valutazione del lavoro: sanitari dei bagni, posizione dei radiatori con eventuali spostamenti e sostituzioni di quelli esistenti, collettori (ma questo si può anche definire in un secondo momento con l'impiantista), posizione delle unità interne ed esterne del condizionamento, aggi degli scarichi delle condense. Saranno necessari, per i bagni, altri disegni di dettaglio una volta scelti tutti i sanitari e composti i vari elementi: sulla base delle schede tecniche infatti si potranno segnare gli spazi al centimetro con l'asse degli scarichi. In genere sono questi disegni di dettaglio dei bagni che realizzo durante la direzione dei lavori, dopo che saranno stati scelti i materiali. Anche gli schemi della cucina vanno realizzati, se non li prepara chi fornisce la cucina, dopo averla scelta.

Pianta schema idrosanitario, termico e cdz

Legenda

L'impianto elettrico

Alcuni, per chiedere un preventivo di un impianto elettrico, fanno semplicemente riferimento al numero di punti luce. La cosa mi lascia piuttosto perplesso: sapete cos'è un punto luce? Datemene la definizione. Qualsiasi cosa abbiate pensato può essere sbagliato! Come?! Beh, leggetevi gli articoli di prezzario delle varie regioni italiane, o consultate diversi impiantisti e vi renderete conto che sul termine punto luce non c'è nessun accordo! Faccio un esempio: un interruttore (punto di comando) più il relativo cavo di collegamento all'apparecchio illuminante sono due o un solo punto luce? E se poi non parliamo di un solo interruttore, ma di due deviatori o più commutatori (interruttori che accendono lo stesso apparecchio)?

La soluzione che adotto io è quella di disegnare lo schema elettrico in modo più chiaro possibile e inserire altri dettagli nella voce a corpo del Computo metrico. Non ho mai avuto problemi. Non mi interessa come venga considerato il punto luce, non lo prendo mai in considerazione! Disegno esattamente come voglio l'impianto. E se ci sarà qualche variazione, non sarà difficile concordare la differenza tra cosa è stato disegnato e cosa chiesto in più o modificato.

Una piccola nota per gli impianti in bioedilizia. Per evitare l'esistenza di campi elettrici nelle camere da letto durante le ore di sonno chiedo (e specifico sul disegno) di usare nelle pareti dietro i letti cavi di tipo schermato, che eliminano i campi elettrici. Un paio di volte ho usato un disgiuntore di rete (apparecchio molto utilizzato nel campo della bioedilizia) ma ne ho trovato la gestione piuttosto scomoda (l'ho installato anche a casa mia e parlo per esperienza diretta). Comunque in alcune situazioni è una possibilità di cui tenere conto.

Ultimo dettaglio: si possono utilizzare due modi per indicare il collegamento tra

interruttori (o deviatori o commutatori) e i rispettivi apparecchi comandati. Il primo è quello di collegarli con una linea tratteggiata, il secondo è quello di numerare i simboli. Entrambi i sistemi sono validi: io in genere uso il primo perché è di più immediata comprensione, e uso il secondo quando la complessità dell'impianto mi obbliga a disegnare una giungla di linee che si incrociano e si perde l'immediatezza della lettura del disegno.

Esempio di schema elettrico

Dettaglio

Legenda

I controsoffitti

Io lavoro molto con i controsoffitti, per creare quei giochi di volumi e di spazi che nei pavimenti degli appartamenti non si possono creare (a meno di non invadere l'appartamento di sotto...). Nella progettazione tendo ad aprire gli spazi, ritenendolo un obbligo architettonico legato alla vita sociale e agli spazi interiori di cui abbiamo bisogno, ma questo è un altro discorso. Spesso uso controsoffitti per abbassare lo spazio e creare ingressi, trovare un miglior rapporto dimensionale nei disimpegni e nei bagni, che sfrutto anche come soppalchi, sempre utili e amati da tutti.

Di fatto non manca mai tra i miei disegni esecutivi una planimetria dei controsoffitti, con le relative altezze, le bucature per l'alloggiamento di faretti e quant'altro.

Tavola dei Controsoffitti

Legenda

Le finiture

La planimetria delle finiture indica, per ogni ambiente, tutti i materiali quali pavimenti e rivestimenti, con le relative superfici, le inclinazioni (io tendo a non montare mai il parquet diritto, in orizzontale o in verticale, perché ritengo che entri in un rapporto dimensionale con l'ambiente sballato e che e lo banalizza, ma ho visto situazione e appartamenti in cui anche diritto non stava male), tipologia di tinte alle pareti e soffitti, e qualsiasi altra indicazione necessaria per realizzare le finiture (ad esempio l'indicazione di come trattare gli elementi di confine tra materiali diversi, ecc.).

Vanno indicate anche le porte con le relitive misure.

Tavola delle Finiture

Dettaglio

Gli arredi

Last but not least, la pianta degli arredi, da tenere sempre in cantiere per vedere come sono configurati gli arredi e decidere, quando se ne dovesse presentare necessità per modifiche fatte in cantiere o per ulteriori dettagli di realizzazione, dove posizionare collettori, scatole di derivazione, interruttori, ecc.

Pianta degli arredi

IL PROGETTO ESECUTIVO: I DOCUMENTI

Un breve elenco dei documenti che in genere vanno preparati per l'appalto sono i seguenti:

- Computo Metrico Estimativo

- Piano di Sicurezza e di Coordinamento

- Contratto d'appalto

Vediamo anche questi nel dettaglio.

Il Computo Metrico Estimativo

Il Computo Metrico Estimativo è forse il documento più importante e delicato dell'appalto. Innanzitutto un chiarimento: si tratta in realtà di due documenti ben distinti tra loro.

Il primo è il Computo Metrico Estimativo (CME), cioè l'elenco dei lavori da realizzare con le relative misurazioni e prezzi (da cui il termine estimativo), inseriti dal progettista sulla base di prezzari ufficiali e/o della propria esperienza. Questo computo serve sia ad avere una valutazione più approfondita di quella già data in fase preliminare, in modo da poter verificare la corrispondenza con il budget di spesa del cliente e togliere, modificare o aggiungere lavorazioni e/o materiali, sia ad avere un benchmark di riferimento per le offerte delle imprese.

Il secondo è invece un semplice Computo Metrico (CM), cioè lo stesso elaborato ma senza i prezzi, in modo che le imprese possano inserire i loro prezzi e presentare la propria offerta.

L'obiettivo del computo metrico è quello di semplificare all'impresa la fase di quotazione, premesso che deve comunque fare il sopralluogo e verificare la correttezza delle misure.

Non prendo in considerazione la possibilità, che pure qualche volta si adotta ma la sconsiglio, di chiedere offerte al ribasso sulla base del CME.

Una simpatica storiella che amo raccontare sulle misurazioni da fare per redigere

il computo metrico è la seguente.

A studio mi sono capitate alcune situazioni da far sorridere. In un paio di occasioni ho chiesto a giovani architetti che lavoravano con me di darmi il conteggio dei mq di tramezzi da demolire in un appartamento di cui stavamo facendo il progetto di ristrutturazione.

Una prima risposta, dopo una giornata di conteggi, è stata: 10,3 mq (!). Stavamo facendo una ristrutturazione completa di circa 120 mq e certamente la stima era molto al di sotto del reale. Quando mi sono fatto spiegare come mai veniva un calcolo così sottodimensionato, alla spiegazione ci siamo fatti un sacco di risate (il rapporto con la collega era tale che la cosa non poteva che farci ridere, e ancora oggi ci scherziamo sopra...): praticamente lei aveva calcolato la superficie dei tramezzi in pianta, considerandoli solo come ingombro a terra, senza valutarne l'altezza e la tridimensionalità! Ovviamente ha capito subito l'errore e dopo un attimo di imbarazzo la risata è partita spontanea.

Calcolo dell'area del tramezzo in pianta

In una seconda occasione, con un altro giovane collega, alla stessa richiesta (i mq di tramezzi a demolire in un appartamento simile) il conteggio ha portato questa volta a numeri di gran lunga troppo alti. La spiegazione stava nel fatto che lui invece aveva conteggiato il perimetro dei tramezzi in pianta moltiplicandolo poi per l'altezza. Il perimetro! Quindi venivano quantità più del doppio del reale...

Calcolo dell'area del tramezzo perimetro per altezza

Ma torniamo a noi e al nostro Computo. Ripeto: l'importanza di questo documento è grandissima. Da questo documento in particolare deriva il buono o cattivo rapporto che si avrà nell'appalto tra le varie figure (Committente Direttore lavori - Impresa). Un Computo metrico fatto male ha spesso come logica conseguenza l'apertura di un contenzioso che può finire nelle aule di tribunale. Il controllo della contabilità è la cosa più importante dell'appalto.

Io mi occupo sempre della contabilità, sia quando lavoro per un Committente come progettista e Direttore dei lavori, sia quando lavoro come Direttore di cantiere per un'Impresa.

Imparare a gestire la contabilità e acquisire l'esperienza necessaria per poterci lavorare agevolmente vuol dire essere in grado di salvaguardare il buon esito dell'appalto, e poter tutelare il proprio cliente.

Avere sotto controllo la contabilità vuol dire avere sotto controllo l'appalto!

Computo Metrico: le colonne "IMPORTI" sono da far compilare alle imprese invitate a presentare l'offerta,, le colonne "STIMA" vanno stampate solo per il Committente e non per le imprese

Il Piano di Sicurezza e di Coordinamento

Il Piano di Sicurezza e di Coordinamento va fatto quando in cantiere c'è più di un'impresa, cioè sempre! E' inutile girarci attorno. Non ci sono scappatoie. E' inutile pensare che siccome il Contratto d'appalto è firmato da una sola impresa, e le altre sono subappaltatrici, non si rientra nella casistica che prevede il PSC. Diciamo che va fatto sempre, tranne pochi casi. Comunque ci sono pagine e pagine di circolari, blog, chiacchiere, ecc. sulle diverse situazioni. Io intanto ne accenno, poi fate voi...

I lavori in interni presentano alcuni aspetti specifici di cui tenere conto. Essendo cantieri limitati come grandezza si è portati a concentrarsi meno sulla sicurezza. Senza entrare troppo nello specifico (l'argomento richiederebbe un testo separato, anzi un'enciclopedia...), cerco di evidenziare alcuni casi che mi sono capitati e a cui prestare attenzione.

Anni fa, ero Coordinatore della sicurezza in un cantiere di ristrutturazione di una palazzina del primo dopoguerra nei pressi della stazione ferroviaria di Roma, demolendo un tramezzo (10 cm di spessore, non di più) per poco non crolla il solaio soprastante. Cos'era successo? Semplicemente in quegli anni del primo dopoguerra i soldi erano pochi e si costruiva anche con materiali rimediati, e così la struttura del solaio era stata realizzata con binari delle ferrovie che, non essendo abbastanza lunghi, erano stati prolungati legandoli tra loro con degli esili nastri di ferro, sovrapponendosi per circa 50 cm proprio sopra il tramezzo centrale. Quando questo è stato demolito una delle due fascette che legava i due binari è saltata e i binari hanno piegato pericolosamente verso il basso, facendo scrocchiare le tavelle del solaio e rischiando di collassare... Nessuno si aspettava una cosa del genere!

Un altro caso mi è capitato per un incarico di CTU in una causa in cui facendo dei lavori al piano inferiore si erano create lesioni sugli arredi e sui tramezzi dell'appartamento al piano superiore. Era successo che la struttura, questa volta in cemento armato e di recente costruzione, era realizzata però con travi a spessore, più elastiche delle travi normali, per cui demolendo tutti i tramezzi il solaio ha avuto un minimo (questione di decimi di millimetro) cedimento elastico: niente di pericoloso naturalmente, ma sufficiente a creare danni al piano superiore.

Queste esperienze mi hanno portato ad inserire sempre nei miei piani di sicurezza, quando bisogna demolire molti tramezzi, la seguente modalità operativa:

- una prima verifica mediante un saggio sulla parte superiore del tramezzo, in modo da capire il rapporto con il solaio e se quest'ultimo potrebbe soffrire l'assenza del tramezzo

- il puntellamento del solaio, soprattutto in caso di estese demolizioni e in presenza di struttura elastica (travi a spessore o comunque sottodimensionate), fin quando non siano stati costruiti i nuovi tramezzi.

Riguardo il Piano di Sicurezza in generale ritengo che i programmi non servano a niente (mi perdonino le aziende che vendono software): ne ho provati alcuni realizzati in maniera tale che basta inserire una ventina di parole per stampare un PSC di 300 pagine, inutili e che nessuno leggerà mai!

Preferisco il sano fai-da-te! Il D.Lgs 81/2008 in allegato riporta i contenuti minimi da inserire nel PSC, e io mi sono creato un modello su quella base, che poi integro a seconda delle situazioni.

Nel PSC è prevista anche la planimetria di cantiere, dove andranno indicati spogliatoi e servizi per gli operai, aree di stoccaggio, punti di arrivo degli impianti (quelli visti nel rilievo), punti di tiro e spazi a terra, zone di interferenza con elementi esterni, ecc.

Planimetria del Piano di Sicurezza e di Coordinamento

Il Contratto d'appalto

In tutti i lavori esiste un contratto d'appalto, sia esso specificato per iscritto o tramite accordi verbali. Ovviamente la cosa migliore è sempre scrivere, anche quando si tratti di rapporti già consolidati, magari tra amici. Io negli anni ho sviluppato due tipologie di contratto: uno più sintetico, poche voci ma chiare, per rapporti tra singole parti (un Committente, una Impresa), e uno più lungo, che uso quando i rapporti potrebbero essere più complessi (quando si tratti di lavori condominiali ad esempio), ma ormai non lo uso quasi più, preferendo il contratto sintetico, più semplice e snello.

Nel contratto vanno specificati tutti i termini principali dell'appalto:

- l'oggetto dell'appalto

- gli elaborati allegati (disegni, computi metrici, insomma tutto quello di cui abbiamo parlato fin qui), che vanno anch'essi firmati

- le parti, Committente e Impresa (con un suo rappresentante legale) che sottoscrivono il Contratto

- le dichiarazioni in relazione alla normativa vigente (in particolare al D.Lgs 81/2008 s.m.i.)

- il nominativo della persona effettivamente presente in cantiere responsabile dei lavori e della sicurezza

- il prezzo dell'appalto

- le modalità di pagamento (percentuale a inizio lavori, SAL, fine lavori e collaudo)

- il tempo utile per fare i lavori, indicando il numero dei giorni, naturali e consecutivi (al lordo quindi di tutte le festività), la data di inizio e di fine lavori (se non è possibile farlo alla firma, si indicherà nel Verbale di consegna dei lavori a inizio cantiere)

- la penale giornaliera per i ritardi

Io propongo sempre di fare un appalto a corpo, modificando le voci del CM con l'offerta in voci a corpo levando le misure. Questo accorgimento semplifica la contabilità e i rapporti tra Committente e Impresa, fissando un prezzo fisso e definitivo, o comunque limitando molto le possibilità di contenzioso. Le misure serviranno comunque in fase di contabilizzazione dei SAL per stabilire le percentuali di lavorazione effettuate.

Esempio di contratto (prima pagina)

IL LAVORO CHIAVI IN MANO

Capita a volte di avere richieste per un lavoro chiavi in mano, vale a dire che si è chiamati ad occuparsi sia del progetto che della realizzazione. Personalmente negli anni ho pensato più di una volta a mettere su un'impresa, visto il piacere che ho di lavorare in cantiere e avere a che fare con maestranze spesso interessanti e che hanno sempre da insegnare qualcosa, ma ho sempre desistito. Per fare l'imprenditore ci vogliono caratteristiche e capacità particolari, non ci si può improvvisare: direi anzi che imprenditori si nasce! Io faccio l'architetto, ho il piacere di lavorare con gli imprenditori, con cui ho uno scambio continuo, imparo e insegno, discuto, litigo e mi ci faccio belle risate. Mi piace così. Quindi quando mi chiedono di presentare un'offerta chiavi in mano non mi tiro indietro, ma contatto un'impresa con cui sto lavorando, di cui mi fido e so che mi farà fare bella figura, e preparo con l'imprenditore un'offerta, considerando naturalmente il mio lavoro e le mie percentuali.

Tempo fa, per prendere il lavoro o agevolare il cliente, magari un amico, lavoravo con l'impresa che mi faceva il prezzo migliore, ma ho capito che è un errore: chi chiede all'architetto il nominativo di un'impresa si aspetta prima di tutto la garanzia di un lavoro fatto bene, senza problemi e da gente seria! Sia pure con costi maggiori. E se poi il costo è troppo alto e il cliente trova un'impresa più economica ben venga, ma la responsabilità sarà sua! Vale sempre la vecchia regola del mercato: hai quello che paghi.

A proposito del rapporto con gli imprenditori, ecco una vecchia battuta:

- L'architetto è quella persona che ha poche nozioni su un gran numero di argomenti, e man mano che va avanti ha sempre meno nozioni su un maggior numero di argomenti, finché arriva a non sapere più nulla a proposito di tutto...

l'ingegnere è quella persona che ha molte nozioni su un ristretto numero di argomenti, e man mano che va avanti ha sempre più nozioni su meno argomenti, finché arriva a sapere praticamente tutto a proposito di nulla...

il geometra è quella persona che, non sapendo nulla fin dall'inizio, non si è mai preoccupato di imparare qualcosa...

per fortuna ci sono gli imprenditori, che dovendo avere a che fare con architetti, ingegneri e geometri, hanno dovuto imparare a sapere tutto di qualsiasi argomento! -

LA GARA D’APPALTO

Dopo aver preparato un buon progetto esecutivo è arrivato il momento di scegliere l'impresa. Questa fase, preliminare alla realizzazione dei lavori, è molto delicata. E' necessario organizzare al meglio l'appalto in modo che, una volta partiti, siano eliminati o quanto meno ridotti al minimo gli intoppi, le perdite di tempo, le incomprensioni e tutto quello che può rappresentare motivo di discussione o di cattiva riuscita dell'opera.

Anche in lavori di piccola entità di solito si chiedono diversi preventivi, in modo da poter scegliere la ditta migliore. E sul termine "migliore" bisogna avere le idee chiare. Troppo spesso le imprese si scelgono solo in base all'offerta più bassa, senza guardare ad altre caratteristiche che garantirebbero una riuscita migliore, anche a parità di costi finali.

Le ditte possono avere varie configurazioni. Quelle più gettonate e meglio organizzate per le ristrutturazioni di interni sono in genere di piccolo - medio taglio: si tratta per lo più di piccole imprese formate da un imprenditore, pochi operai che si occupano delle opere murarie (demolizioni e ricostruzioni, intonaci, qualche volta pavimenti e rivestimenti, ma non parquet, assistenza muraria agli impianti, ecc.), con impiantisti e specialisti esterni chiamati di volta in volta a seconda delle necessità. Questa conformazione garantisce una buona qualità e alta professionalità nell'esecuzione ei lavori. In genere diffido delle imprese che fanno tutto da sole, snche gli impianti, magari facendosi fare la Dichiarazione di conformità da un "amico impiantista". E' fondamentale che a realizzare gli impianti siano persone specializzate: io pretendo sempre che chi realizza gli impianti sia la stessa persona (o ditta) che li certifica. Un'altra configurazione che può rivelarsi vincente è quella formata da una società principale che subappalta le diverse lavorazioni a squadre di propria fiducia: qualcuno potrebbe storcere il naso per il prezzo di solito leggermente superiore agli altri, ma se l'imprenditore è in gamba e affidabile, la situazione può presentare alcuni vantaggi, legati all'alto livello di capacità di "problem solving" da parte

dell'imprenditore, in particolare ad esempio riguardo la gestione dei materiali quando possono esserci errori o modifiche in corso d'opera che rischiano di far perdere molto tempo (e quindi soldi!).

La comparazione delle offerte

Il primo aggio di cui bisogna occuparsi è quello della comparazione delle offerte. Si tratta di creare un foglio di calcolo, affiancando le offerte ricevute dalle imprese alla stima (Computo Metrico Estimativo) redatta in fase di progettazione, che funge così da "benchmark". In questo modo si potranno evidenziando le differenze significative eventualmente inserendo anche delle note.

esempio di tabella di comparazione offerte

Questa tabella darà l'immediata percezione generale della situazione e permetterà di scegliere 2-3 ditte da invitare ad un colloquio.

Gli incontri preliminari e il contratto d'appalto

Le imprese selezionate sulla base della comparazione e di scelte fatte insieme da committente e tecnico verranno invitate ad una chiacchierata informale. Argomenti di questo incontro saranno:

- chiarimenti sulle differenze più evidenti dell'offerta rispetto alle altre ditte

- notizie sulla conformazione dell'impresa e sui subappaltatori

- tempi previsti e disponibilità sulla data di inizio dei lavori

- accordi possibili sulle modalità di pagamento (acconto, SAL, rateizzazione, modalità di fatturazione, anche tenendo conto delle pratiche urbanistiche e delle agevolazioni fiscali)

- ultimo prezzo per l'offerta a corpo, anche sulla base di decisioni di lavorazioni da sottrarre o aggiungere al contratto.

Nell'impostare una prima ipotesi di programma lavori bisognerà tener conto dei tempi di scelta e consegna dei materiali (può essere comodo a volte affidarsi ad un fornitore dell'Impresa, sia per la gestione dei materiali stessi che per questioni di carattere economico e/o fiscale). Si consideri che in genere la scelta dei materiali da parte del committente avviene dopo aver completato la fase di

trattativa con l'impresa scelta in modo da essere sicuro che il lavoro si faccia, nei tempi e nei modi che si era previsto, anche dal punto di vista economico, e magari rientrando nelle agevolazioni fiscali.

Dopo quest'ultimo giro di incontri il committente, insieme al suo tecnico, decideranno a chi aggiudicare l'appalto comunicando a tutti la decisione presa.

A questo punto verrà predisposta la documentazione d'appalto per la firma da parte di Committente e Impresa. Tale documentazione, di cui abbiamo già parlato prima, consiste in:

- Progetto Esecutivo

- Contratto d'appalto

- Offerta dell'Impresa

L'Impresa, alla firma del Contratto, dovrà presentare la propria documentazione, come previsto dall'art. 90 comma 9 del D.Lgs 81/08 s.m.i.

L'INIZIO LAVORI

Fatte tutte le scelte e presi tutti gli accordi siamo pronti per iniziare i lavori. Il giorno concordato ci si troverà in cantiere per la consegna dei lavori. Un piccolo chiarimento: contrariamente a quanto si potrebbe pensare, per "Consegna dei lavori" si intende la consegna (cioè l'affidamento) del cantiere all'impresa da parte del committente (o del suo incaricato direttore dei lavori). Si crea spesso, con chi non conosce bene la terminologia tecnica, un'incomprensione, dato che la frase "consegna dei lavori" sembrerebbe (e nella lingua italiana corretta effettivamente è così...) indicare esattamente il contrario, cioè che sia l'impresa a consegnare al committente i propri lavori realizzati! Personalmente, nel campo privato, a meno di non essere con un committente particolarmente pignolo e conoscitore della terminologia, utilizzo la più chiara espressione 'Inizio lavori'.

Il giorno fissato, quindi, ci si vedrà sul posto per dare inizio all'opera. Quasi sempre preparo un Verbale di inizio lavori che firmerò con l'Impresa quel giorno: nel verbale saranno indicati i presenti, il richiamo al Contratto d'appalto e al Capitolato, i tempi concordati per dare completati i lavori e il relativo giorno di fine lavori concordato. Qualche volta, quando è possibile e per semplificare al massimo la documentazione di cantiere, invece di redigere il verbale di inizio lavori, inserisco tutte le date (inizio e fine lavori) nel contratto d'appalto, in modo che siano già definite a priori, e non ci sia bisogno di riportarle in un nuovo documento.

Verbale di Consegna dei lavori

Altro documento che preparo sempre in questa fase, quando si lavora all'interno di un condominio in rapporto di vicinanza con altri residenti, è la Comunicazione ai condomini. Questo è un semplice avviso di carattere molto cordiale per comunicare ai propri vicini che si stanno per effettuare dei lavori e chiedendo anticipatamente scusa per il disturbo che si recherà a tutti. La comunicazione è fatta a nome del committente e può anche esservi inserito qualche numero di telefono: normalmente inserisco quello dell'imprenditore e/o del direttore dei lavori (tra l'altro può essere anche un modo di farsi una sorta di pubblicità).

Una certa attenzione va posta all'orario dei lavori: bisogna prima di tutto procurarsi il regolamento di condominio, dove a volte sono indicati orari precisi a cui attenersi per quanto riguarda il rumore e il rispetto del riposo delle persone residenti, altrimenti si potrà fare riferimento diretto agli orari canonici o rilevati dalla normativa locale. A Roma ad esempio c'è l'Ordinanza del Sindaco n. 151 del 21.01.1988 che consente lavori edili con orari 7-14 e 16-19, con uso delle aparecchiature elettriche vietato tra le 14 e le 16.

Comunicato ai condomini

CONCLUSIONI

Bene, con l'inizio lavori si conclude la prima fase di una ristrutturazione di interni.

Per riepilogare, durante la progettazione i documenti consegnati al Cliente sono stati:

- il Progetto preliminare

- la Pratica urbanistica

- il Progetto esecutivo: parte disegnata, comprendente i seguenti disegni:

Rilievo

Demolizioni e ricostruzioni

Schema impianto idrosanitario, termico e di condizionamento

Schema impianto elettrico

Controsoffitti

Finiture

Arredi

- il Progetto esecutivo: parte documentale, comprendente i seguenti documenti:

Computo Metrico Estimativo

Computo Metrico

Piano di Sicurezza e di Coordinamento

Schema di contratto

Adesso inizia la fase della realizzazione vera e propria. Quello del cantiere è un mondo bellissimo, in cui si incontrano e conoscono persone di grande valore e si intessono rapporti che a volte possono diventare di grande amicizia, come a me spesso è successo e ancora succede.

Buon lavoro.

Antonio Aurigemma

RINGRAZIAMENTI

Ringrazio:

Roberto e Cinzia per avermi permesso di utilizzare il lavoro fatto per casa loro come esempio.

Tutti gli sviluppatori e i tecnici che realizzano i programmi gratuiti utilizzati per questo eBook. In particolare:

Sigil per la formattazione

Gimp per il lavoro sulle immagini

Inkscape per il lavoro della copertina

Calibre e il mio Kobo Touch per la verifica dell'anteprima